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險(xiǎn)企競逐商業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn) 保監(jiān)會(huì)預(yù)警圈地沖動(dòng)

來源：中國經(jīng)營報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2011-04-07 19:22 瀏覽：2582 次
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［編者按］     朱紫云險(xiǎn)企不動(dòng)產(chǎn)投資大潮將至。       保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）3個(gè)多月以來，保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目紛紛涌現(xiàn)，提前圈定商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)作為未來的項(xiàng)目儲(chǔ)備，緩解投資壓力成為各大保險(xiǎn)公司的共同選擇。       但監(jiān)管層并未放松對不...

    朱紫云險(xiǎn)企不動(dòng)產(chǎn)投資大潮將至。
 
    保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）3個(gè)多月以來，保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目紛紛涌現(xiàn)，提前圈定商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)作為未來的項(xiàng)目儲(chǔ)備，緩解投資壓力成為各大保險(xiǎn)公司的共同選擇。
 
    但監(jiān)管層并未放松對不動(dòng)產(chǎn)投資的重點(diǎn)監(jiān)管。保監(jiān)會(huì)主席吳定富在2010年12月28日召開的保險(xiǎn)業(yè)情況通報(bào)會(huì)上指出，2011年將加強(qiáng)對股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資的重點(diǎn)監(jiān)管，防止出現(xiàn)投資沖動(dòng)。
 
    緩解投資壓力
 
    2010年12月29日，中國財(cái)險(xiǎn)（2328.HK）公告稱，與持股69%的大股東人保集團(tuán)及其旗下四家附屬公司組成聯(lián)合意向受讓方，將參與在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓的北京西長安街88號發(fā)展有限公司全部股權(quán)與債權(quán)的競逐。該公司的核心資產(chǎn)是目前用作寫字樓和商業(yè)用途的北京市西長安街88號建筑物。
 
    以2010年7月31日為基準(zhǔn)日的評估報(bào)告，北京市西長安街88號物業(yè)資產(chǎn)的評估價(jià)值為38.66億元。聯(lián)合意向受讓方擬支付的受讓價(jià)款總計(jì)約32.88億元，同時(shí)，人保集團(tuán)還擬出資約4.56億元受讓標(biāo)的公司的債權(quán)。
 
    “人保集團(tuán)的這次不動(dòng)產(chǎn)投資行動(dòng)非常直接?！币晃痪阕稍兎?wù)公司人士認(rèn)為，加緊圈中商業(yè)地產(chǎn)或養(yǎng)老地產(chǎn)作為項(xiàng)目儲(chǔ)備，將能緩解近幾年的投資壓力。
 
    投資渠道的逐步放開源于保險(xiǎn)資金持續(xù)增長的收益壓力。根據(jù)近日保險(xiǎn)業(yè)情況通報(bào)會(huì)的數(shù)據(jù)，2010年1~11月，全國實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入1.34萬億元，同比增長31.6%。保險(xiǎn)總資產(chǎn)達(dá)到4.9萬億元。“十一五”期間保險(xiǎn)資金的年均投資收益率為6%。
 
    目前各家公司備戰(zhàn)不動(dòng)產(chǎn)投資主要集中為兩類：一類是養(yǎng)老社區(qū)和健康社區(qū)的投資，比如2010年12月中旬，合眾人壽投資80億元的“合眾健康社區(qū)”在湖北武漢蔡甸區(qū)舉行了奠基儀式。
 
    據(jù)有關(guān)人士透露，與泰康人壽一樣，新華人壽也屬意選擇上海郊區(qū)生態(tài)環(huán)境較好的崇明建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。不過，養(yǎng)老社區(qū)地產(chǎn)選擇的布局相對簡單，后續(xù)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)配合則需要相當(dāng)完整的產(chǎn)業(yè)鏈搭建及管理控制。“有人測算過養(yǎng)老社區(qū)有4%的收益率，但我認(rèn)為加上上下產(chǎn)業(yè)鏈的貢獻(xiàn)，收益率會(huì)更高一些。”一位中資資產(chǎn)管理公司人士認(rèn)為。
 
    除了養(yǎng)老社區(qū)用地投資，保險(xiǎn)公司另一類不動(dòng)產(chǎn)投資是商業(yè)地產(chǎn)。2010年12月初，北京CBD核心商務(wù)區(qū)6塊地的投標(biāo)得到了泰康人壽、陽光保險(xiǎn)、安邦保險(xiǎn)等多家保險(xiǎn)公司的競逐。此前太保集團(tuán)則正在洽購位于上海長樂路的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——世紀(jì)商貿(mào)廣場。
 
    除了以上兩大類主要投資之外，太平集團(tuán)2010年年底一筆不動(dòng)產(chǎn)投資手法可謂是“另辟蹊徑”。2010年12月10日，中國太平保險(xiǎn)控股有限公司（0966，HK）在港交所發(fā)布公告稱，其斥資2.16億元購入深圳福田燃機(jī)電力公司30%股權(quán)。
 
    據(jù)了解，深圳福田燃機(jī)電力公司自2005年起已停止發(fā)電、供電及供熱業(yè)務(wù)，主要資產(chǎn)為原用作設(shè)置燃?xì)獍l(fā)電機(jī)之地塊，該地塊位于深圳福田優(yōu)越地段，估值6.81億元，現(xiàn)計(jì)劃重新發(fā)展作高端產(chǎn)業(yè)用途。
 
    中國太平稱，長遠(yuǎn)而言，透過此項(xiàng)投資將可享受該地塊的資本增值及租金收入潛力。不難看出太平欲通過持股公司來間接獲得地產(chǎn)收益。
 
    而按照保監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，只有滿足上一會(huì)計(jì)年度末償付能力充足率不低于150％，且投資時(shí)上季度末償付能力充足率不低于150％；上一會(huì)計(jì)年度盈利，凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣等條件的保險(xiǎn)公司才能投資不動(dòng)產(chǎn)。
 
    商業(yè)地產(chǎn)的潛力
 
    為了防止不動(dòng)產(chǎn)投資出現(xiàn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，在《暫行辦法》中，監(jiān)管層確立了投資自用性不動(dòng)產(chǎn)需用資本金、投資性不動(dòng)產(chǎn)需提取保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金的會(huì)計(jì)原則。保監(jiān)會(huì)主席吳定富表示，2011年將加強(qiáng)對股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資的重點(diǎn)監(jiān)管。目前有消息稱，不動(dòng)產(chǎn)投資的具體辦法最快將在2011年1月底或2月初出臺(tái)。
 
    實(shí)際上，保險(xiǎn)公司以自用名義購入商業(yè)地產(chǎn)，然后以租賃方式獲得收益的做法被市場解讀為“曲徑通幽”投資不動(dòng)產(chǎn)。
 
    2009年，太平洋保險(xiǎn)以近22億元的價(jià)格收購了位于北京金融街的豐盛大廈(即北豐C2大廈)。以大廈約7.1萬平方米的建筑面積算，收購單價(jià)約3萬元/平方米。如今看來，這樣便宜的價(jià)格再也無法復(fù)制。就在2010年8月3日，杭州錢江新城出讓的一宗商業(yè)用地，由中國人壽浙江省分公司以25.9772億元的總價(jià)直接競得。該地塊出讓面積為35894平方米，為商業(yè)金融業(yè)用地，折合成可建建筑面積約28.7萬平方米。
 
    “隨著規(guī)模、人力的發(fā)展，保險(xiǎn)公司需要購買、建設(shè)較大規(guī)模的總部大樓是正常需求。不過目前大型保險(xiǎn)公司購買面積普遍超出了自用需求，超出的部分可獲得租賃收益。從之前的‘曲線’進(jìn)入到現(xiàn)在名正言順，可以看到險(xiǎn)資的熱情進(jìn)一步提升，這將是一個(gè)長期趨勢。投資優(yōu)質(zhì)地塊能夠獲得穩(wěn)定的回報(bào)率?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。
 
    楊紅旭做過研究，在美國上世紀(jì)60~80年代，險(xiǎn)資尤其是壽險(xiǎn)資金會(huì)把25%~50%的資金投入到有穩(wěn)定收益、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度不是很高的地產(chǎn)項(xiàng)目中。
 
    “經(jīng)濟(jì)回暖自然會(huì)帶動(dòng)市場對寫字樓的需求持續(xù)增加，尤其是地段位置好、品牌影響力大、綜合品質(zhì)高的寫字樓，商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力是可以預(yù)期的。這將成為眾多資金追逐的重點(diǎn)，保險(xiǎn)資金也情迷其中。”一位不愿具名的地產(chǎn)界人士分析。

 

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