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保險(xiǎn)七巨頭集體出動(dòng) 百萬(wàn)險(xiǎn)資進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)

來(lái)源：數(shù)據(jù)維護(hù)中... 發(fā)布時(shí)間：2011-04-22 09:30 瀏覽：7082 次
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［編者按］       去年12月，“國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)巨頭擬與一地方土地儲(chǔ)備中心合作，以債權(quán)投資方式參與政府土地儲(chǔ)備項(xiàng)目”的消息傳開(kāi)。隨著相關(guān)債權(quán)投資計(jì)劃的上報(bào)，這一涉及數(shù)百億資金的大項(xiàng)目終于浮出水面。   　　按照知情人士的說(shuō)法，項(xiàng)目的主體是北京保障房，參與團(tuán)隊(duì)聲勢(shì)浩大——集結(jié)了太保、國(guó)壽...

 

    去年12月，“國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)巨頭擬與一地方土地儲(chǔ)備中心合作，以債權(quán)投資方式參與政府土地儲(chǔ)備項(xiàng)目”的消息傳開(kāi)。隨著相關(guān)債權(quán)投資計(jì)劃的上報(bào)，這一涉及數(shù)百億資金的大項(xiàng)目終于浮出水面。
 
　　按照知情人士的說(shuō)法，項(xiàng)目的主體是北京保障房，參與團(tuán)隊(duì)聲勢(shì)浩大——集結(jié)了太保、國(guó)壽、平安、人保、華泰、泰康、太平等國(guó)內(nèi)7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司。項(xiàng)目共分兩期，首期有望于4月底啟動(dòng)。這將是去年9月《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》出臺(tái)后，保險(xiǎn)資金進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)的最大項(xiàng)目。
 
　　七巨頭集體出動(dòng)
 
　　據(jù)某保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士透露，項(xiàng)目分兩期，首期將于4月底啟動(dòng)，兩期共涉及金額約七八百億元。該項(xiàng)目為保險(xiǎn)公司與北京市政府合作，以北京市的土地儲(chǔ)備作為抵押，按基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資的方式進(jìn)行運(yùn)作。
 
　　保險(xiǎn)資金參與此次北京保障房項(xiàng)目的具體方式為：由上述7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司通過(guò)發(fā)行債權(quán)計(jì)劃把百億保險(xiǎn)資金借貸給北京市土地儲(chǔ)備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)，主要指保障房建造前的拆遷、管線鋪設(shè)和道路建設(shè)等準(zhǔn)備，而不參與后期二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。
 
　　資金來(lái)源為：上述7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司以及愿意認(rèn)購(gòu)債權(quán)計(jì)劃的其他保險(xiǎn)公司。額度分配的原則是：根據(jù)7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司的公司資產(chǎn)規(guī)模來(lái)按比例分配，7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司拿到額度后，再分配給保險(xiǎn)業(yè)其他公司。這一債權(quán)投資計(jì)劃的期限是7年。
 
　　“按規(guī)定，我們最多只能認(rèn)購(gòu)這個(gè)計(jì)劃的60%，其余40%必須分配給同業(yè)機(jī)構(gòu)。”據(jù)某保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司相關(guān)人士透露，“該項(xiàng)目將分7個(gè)債權(quán)計(jì)劃上報(bào)，也就是說(shuō)雖然條款合同都一樣，但7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司各報(bào)各的文件，各走各的流程。”
 
　　“嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，我們并沒(méi)有真正參與保障房開(kāi)發(fā)，而是給土地儲(chǔ)備中心提供了一個(gè)土地前期整理的融資渠道。”至于還款來(lái)源，上述人士透露稱(chēng)，是土地出讓后的收入。“因?yàn)槭钦?xiàng)目，還款有保證，風(fēng)險(xiǎn)較小。”
 收益率下浮之論
 
　　自去年《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》出臺(tái)后，具有公益性、長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的保障房成了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的重要“出口”。
 
　　既然是公益項(xiàng)目，那利潤(rùn)目標(biāo)必然不同于商業(yè)地產(chǎn)投資。作為《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》出臺(tái)后的最大手筆的項(xiàng)目，業(yè)界對(duì)其收益率的關(guān)注度不言而喻。
 
　　收益率是由保監(jiān)會(huì)牽頭統(tǒng)一談的，最后談下來(lái)的結(jié)果是“在五年期貸款利率的基礎(chǔ)上下浮11%，按季結(jié)息付息”，而非此前有媒體報(bào)道的“在存款利率基礎(chǔ)上下浮”。
 
　　“雖然收益率不算高，但仍在我們可接受范圍內(nèi)。至少要比投資國(guó)債收益高。”上述人士坦言，以北京市土地儲(chǔ)備作為擔(dān)保，有政府的資信作為后盾，風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。
 
　　對(duì)于保險(xiǎn)資金來(lái)說(shuō)，賺取高額利潤(rùn)并不是目的，追求資金的規(guī)模效應(yīng)，講求長(zhǎng)期和穩(wěn)定的收益來(lái)源才是保險(xiǎn)資金投資保障房的初衷。
 
　　除保障房外，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的另一大出口就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，泰康、國(guó)壽、合眾等都在計(jì)劃投資高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)。另外，保險(xiǎn)巨頭在商務(wù)樓項(xiàng)目?jī)?chǔ)備上也表現(xiàn)出時(shí)不我待的迫切感。在近一年來(lái)北京、上海等地核心商務(wù)區(qū)地塊投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，保險(xiǎn)公司身影頻現(xiàn)。
 
　　保險(xiǎn)公司開(kāi)始扎堆拿地，一方面是因?yàn)槿ツ晗嚓P(guān)政策開(kāi)閘后，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)“名正言順”；另一方面，保險(xiǎn)公司對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景長(zhǎng)期看好，而且目前進(jìn)入時(shí)機(jī)不錯(cuò)，房地產(chǎn)調(diào)控政策使得房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。
 
　　此外，隨著保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，保費(fèi)增速加快，新增資金不斷增多，保險(xiǎn)資金運(yùn)用壓力較為嚴(yán)峻，進(jìn)入收益穩(wěn)定的保障房、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，亦是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

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