投機(jī)需求助推房?jī)r(jià) 房?jī)r(jià)不可能大降
［編者按］ 中國(guó)樓市從根本上來(lái)說(shuō)也是一個(gè)政策市。政府旨在抑制房?jī)r(jià)而不是打壓房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)短期可能微跌，但中長(zhǎng)期的“理想”狀態(tài)是，要么維持在高位，要么緩慢上漲。
自2000年國(guó)家啟動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)以來(lái)，房屋價(jià)格一奔三竄，讓老百姓難以承受。中國(guó)樓市從根本上來(lái)說(shuō)也是一個(gè)政策市。政府旨在抑制房?jī)r(jià)而不是打壓房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)短期可能微跌，但中長(zhǎng)期的“理想”狀態(tài)是，要么維持在高位，要么緩慢上漲。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還離不開(kāi)房地產(chǎn)
現(xiàn)在（2002年）投資的增長(zhǎng)60%靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的推動(dòng)能力很大，建筑材料工業(yè)、鋼鐵工業(yè)都上去了，但將來(lái)如果沒(méi)有這樣的拉動(dòng)力怎么辦？難以為繼啊……我也不是說(shuō)問(wèn)題很大，我就是說(shuō)，某些城市——我沒(méi)說(shuō)全部城市，它的房地產(chǎn)有一點(diǎn)熱，不是“過(guò)熱”，是有一點(diǎn)熱，現(xiàn)在就應(yīng)引起注意……這個(gè)房地產(chǎn)，特別是高級(jí)房地產(chǎn)，尤其是在大城市的高檔房地產(chǎn)能不能保證賣(mài)掉呢？你不能把這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都加在銀行身上，我只是提出一個(gè)預(yù)測(cè)，也不是警告，要小心一點(diǎn)。
——朱镕基
上面這段話是2002年時(shí)任總理朱镕基說(shuō)的。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)改革剛剛起步，房?jī)r(jià)跟現(xiàn)在相比小巫見(jiàn)大巫，那時(shí)朱總理都這么擔(dān)心，因?yàn)樗靼捉?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)度依賴(lài)投資是無(wú)法持續(xù)的，搞不好早晚是要崩盤(pán)的。都說(shuō)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)靠三駕馬車(chē)：投資、消費(fèi)、凈出口，那么這三者起作用主要是凈出口和投資，內(nèi)需可以忽略不計(jì)。近年來(lái)隨著人民幣持續(xù)升值，外部經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)下滑，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用下降，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)型就顯現(xiàn)出來(lái)了，房地產(chǎn)又成為投資拉動(dòng)中的重中之重。如果未來(lái)房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)行業(yè)肯定大受打擊，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，嚴(yán)重者可能會(huì)經(jīng)濟(jì)衰退，政治層面是不允許的。從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，“理想”狀態(tài)下的房?jī)r(jià)不會(huì)降，只是上漲速度會(huì)放慢。政府已開(kāi)始尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，也就是七大新興產(chǎn)業(yè)，但是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。
投機(jī)需求助推房?jī)r(jià)
對(duì)住房的需求有兩種：一是中國(guó)人結(jié)婚買(mǎi)房的剛性需求，二是市場(chǎng)的投資需求。住房剛性需求不得不提，雖然中國(guó)人均收入水平不高，但是一對(duì)年輕人結(jié)婚，父母拿出一輩子的積蓄，或者雙方父母共同出資為孩子購(gòu)房。但是這對(duì)房?jī)r(jià)的影響力不及投資需求。
2010年有數(shù)據(jù)表明，全國(guó)有6540萬(wàn)套住宅超過(guò)半年電費(fèi)為零。如果與電表相連，考慮線損和電器產(chǎn)品上電子顯示燈耗電等原因，房屋即便長(zhǎng)期空置，電表也會(huì)蹦字的，也就是說(shuō)這些住房壓根就沒(méi)連過(guò)電表。只見(jiàn)電梯響不見(jiàn)人出門(mén)的小區(qū)不在少數(shù)。對(duì)這一數(shù)據(jù)的出處有很多說(shuō)法，一開(kāi)始說(shuō)是國(guó)家電網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，后來(lái)又說(shuō)是社科院的調(diào)查，即使數(shù)據(jù)有出入相差也不會(huì)太多。按三口之家計(jì)，這些空置房可供2億人入住，而2010年的城鎮(zhèn)人口7億。統(tǒng)計(jì)還顯示，超過(guò)7成的北京市民擁有房產(chǎn)，其中半數(shù)為政策房。按戶(hù)口均攤的住宅保有量，上海居民已戶(hù)均3套了，而廣州50%的家庭擁有2套房。2011年這些數(shù)字可能會(huì)更加令人擔(dān)憂。
國(guó)內(nèi)民間投資資本進(jìn)入樓市，根本原因是因?yàn)閲?guó)內(nèi)的金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，沒(méi)有太多的可以投資的產(chǎn)品，樓市、股市、期市、銀行理財(cái)產(chǎn)品、黃金、外匯僅此而已，而在目前的環(huán)境下股市大跌，相應(yīng)的引領(lǐng)銀行理財(cái)產(chǎn)品收益為負(fù)，同時(shí)期市、黃金、外匯投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)較大，大筆的資金便涌入了樓市。
土地壟斷是房?jī)r(jià)高的根源
有人說(shuō)，在當(dāng)前的土地政策下，政府才是中國(guó)最大的開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只是政府的代理人。這些話較為偏激，卻也道出了部分實(shí)情。只要是家合格的建筑公司，在蓋房子的能力上就沒(méi)有問(wèn)題，有問(wèn)題的是否有蓋房子的權(quán)利，因?yàn)樯w房子需要審批，難就難在這。所以說(shuō)開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)核心不是怎么蓋房子，而是怎么搞到蓋房子的專(zhuān)利。
房地產(chǎn)行業(yè)從土地到最終建房出手，整個(gè)流程都是控制在政府的手里。買(mǎi)地（政府招、牌、掛）——建設(shè)所需四證（《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》）——銀行融資（銀行給予信貸配額，需土地抵押以及以上四證）——預(yù)售（《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》），整個(gè)流程沒(méi)有政府的允許就甭想建房。有人說(shuō)城中村有私自建房，但是那些房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)人敢買(mǎi)，即使用電都是1元/度。房地產(chǎn)市場(chǎng)看似是個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，但由于土地壟斷的存在，本質(zhì)上與壟斷無(wú)異。從2000年房地產(chǎn)啟動(dòng)住房消費(fèi)至今10年的時(shí)間，房地產(chǎn)一直就是個(gè)官商、準(zhǔn)官商壟斷定價(jià)權(quán)也壟斷信息權(quán)、話語(yǔ)權(quán)的領(lǐng)域。大家去菜市場(chǎng)買(mǎi)菜、買(mǎi)肉還能講個(gè)價(jià)，買(mǎi)房、買(mǎi)汽油就只能強(qiáng)迫接受，這是因?yàn)槭裁?，這是因?yàn)閲?guó)家壟斷，老百姓缺乏選擇的權(quán)利。
地方政府需要土地收入
事實(shí)上承認(rèn)一個(gè)國(guó)家為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，需要這個(gè)國(guó)家滿(mǎn)足一些具體的條件：政府是否控制土地？是否控制工業(yè)總產(chǎn)值？是否控制勞動(dòng)力和勞動(dòng)力的價(jià)格和薪酬？政府是否控制一整套領(lǐng)域？
——美國(guó)駐華大使、前商務(wù)部長(zhǎng)駱家輝
非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家被稱(chēng)為食租國(guó)家，簡(jiǎn)單說(shuō)這類(lèi)國(guó)家及地區(qū)是靠山吃山，靠海吃海，靠資源吃資源。例如，山西財(cái)政，靠出賣(mài)當(dāng)?shù)孛禾抠Y源；麗江財(cái)政，靠旅游收入，部門(mén)區(qū)縣財(cái)政還靠景點(diǎn)門(mén)票收入、藥材等。正常來(lái)說(shuō)，政府收入增加，就可以降低本國(guó)居民的稅負(fù)并提升社會(huì)福利；而國(guó)內(nèi)地方財(cái)政收入增加的同時(shí)，并未降稅減費(fèi)，也未能大幅提升居民福利。中國(guó)13億人口，土地絕對(duì)是稀缺資源，自然而然地成為地方政府牟利的工具。
綜合以上理由，無(wú)論在經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面，還是在政府層面及百姓層面，中國(guó)的房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期都不大可能降。如果真的大幅下降，不是意味著出現(xiàn)深度經(jīng)濟(jì)衰退，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)失去了掌控，就是國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變革，真正奔向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的那一天。
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