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投機需求助推房價 房價不可能大降

來源：互聯(lián)網 瀏覽：1783 次
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［編者按］ 中國樓市從根本上來說也是一個政策市。政府旨在抑制房價而不是打壓房價，房價短期可能微跌，但中長期的“理想”狀態(tài)是，要么維持在高位，要么緩慢上漲。

自2000年國家啟動房地產消費以來，房屋價格一奔三竄，讓老百姓難以承受。中國樓市從根本上來說也是一個政策市。政府旨在抑制房價而不是打壓房價，房價短期可能微跌，但中長期的“理想”狀態(tài)是，要么維持在高位，要么緩慢上漲。

　　經濟增長還離不開房地產

　　現(xiàn)在（2002年）投資的增長60%靠房地產，房地產的推動能力很大，建筑材料工業(yè)、鋼鐵工業(yè)都上去了，但將來如果沒有這樣的拉動力怎么辦？難以為繼啊……我也不是說問題很大，我就是說，某些城市——我沒說全部城市，它的房地產有一點熱，不是“過熱”，是有一點熱，現(xiàn)在就應引起注意……這個房地產，特別是高級房地產，尤其是在大城市的高檔房地產能不能保證賣掉呢？你不能把這個風險都加在銀行身上，我只是提出一個預測，也不是警告，要小心一點。

　　——朱镕基

　　上面這段話是2002年時任總理朱镕基說的。當時房地產改革剛剛起步，房價跟現(xiàn)在相比小巫見大巫，那時朱總理都這么擔心，因為他明白經濟增長過度依賴投資是無法持續(xù)的，搞不好早晚是要崩盤的。都說國內經濟增長靠三駕馬車：投資、消費、凈出口，那么這三者起作用主要是凈出口和投資，內需可以忽略不計。近年來隨著人民幣持續(xù)升值，外部經濟體經濟下滑，凈出口對經濟的推動作用下降，投資對經濟增長的推動型就顯現(xiàn)出來了，房地產又成為投資拉動中的重中之重。如果未來房價下跌，房地產行業(yè)肯定大受打擊，中國的經濟增長就會出現(xiàn)問題，嚴重者可能會經濟衰退，政治層面是不允許的。從這一點上來說，“理想”狀態(tài)下的房價不會降，只是上漲速度會放慢。政府已開始尋找新的經濟增長點，也就是七大新興產業(yè)，但是一個國家經濟結構的轉型是一個漫長的過程。

　　投機需求助推房價

　　對住房的需求有兩種：一是中國人結婚買房的剛性需求，二是市場的投資需求。住房剛性需求不得不提，雖然中國人均收入水平不高，但是一對年輕人結婚，父母拿出一輩子的積蓄，或者雙方父母共同出資為孩子購房。但是這對房價的影響力不及投資需求。

　　2010年有數(shù)據(jù)表明，全國有6540萬套住宅超過半年電費為零。如果與電表相連，考慮線損和電器產品上電子顯示燈耗電等原因，房屋即便長期空置，電表也會蹦字的，也就是說這些住房壓根就沒連過電表。只見電梯響不見人出門的小區(qū)不在少數(shù)。對這一數(shù)據(jù)的出處有很多說法，一開始說是國家電網統(tǒng)計，后來又說是社科院的調查，即使數(shù)據(jù)有出入相差也不會太多。按三口之家計，這些空置房可供2億人入住，而2010年的城鎮(zhèn)人口7億。統(tǒng)計還顯示，超過7成的北京市民擁有房產，其中半數(shù)為政策房。按戶口均攤的住宅保有量，上海居民已戶均3套了，而廣州50%的家庭擁有2套房。2011年這些數(shù)字可能會更加令人擔憂。

　　國內民間投資資本進入樓市，根本原因是因為國內的金融市場不發(fā)達，沒有太多的可以投資的產品，樓市、股市、期市、銀行理財產品、黃金、外匯僅此而已，而在目前的環(huán)境下股市大跌，相應的引領銀行理財產品收益為負，同時期市、黃金、外匯投機風險較大，大筆的資金便涌入了樓市。

　　土地壟斷是房價高的根源

　　有人說，在當前的土地政策下，政府才是中國最大的開發(fā)商，房地產開發(fā)商只是政府的代理人。這些話較為偏激，卻也道出了部分實情。只要是家合格的建筑公司，在蓋房子的能力上就沒有問題，有問題的是否有蓋房子的權利，因為蓋房子需要審批，難就難在這。所以說開發(fā)商的業(yè)務核心不是怎么蓋房子，而是怎么搞到蓋房子的專利。

　　房地產行業(yè)從土地到最終建房出手，整個流程都是控制在政府的手里。買地（政府招、牌、掛）——建設所需四證（《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》）——銀行融資（銀行給予信貸配額，需土地抵押以及以上四證）——預售（《商品房銷售（預售）許可證》），整個流程沒有政府的允許就甭想建房。有人說城中村有私自建房，但是那些房子沒有產權證，沒人敢買，即使用電都是1元/度。房地產市場看似是個競爭性市場，但由于土地壟斷的存在，本質上與壟斷無異。從2000年房地產啟動住房消費至今10年的時間，房地產一直就是個官商、準官商壟斷定價權也壟斷信息權、話語權的領域。大家去菜市場買菜、買肉還能講個價，買房、買汽油就只能強迫接受，這是因為什么，這是因為國家壟斷，老百姓缺乏選擇的權利。

　　地方政府需要土地收入

　　事實上承認一個國家為市場經濟，需要這個國家滿足一些具體的條件：政府是否控制土地？是否控制工業(yè)總產值？是否控制勞動力和勞動力的價格和薪酬？政府是否控制一整套領域？

　　——美國駐華大使、前商務部長駱家輝

　　非市場經濟國家被稱為食租國家，簡單說這類國家及地區(qū)是靠山吃山，靠海吃海，靠資源吃資源。例如，山西財政，靠出賣當?shù)孛禾抠Y源；麗江財政，靠旅游收入，部門區(qū)縣財政還靠景點門票收入、藥材等。正常來說，政府收入增加，就可以降低本國居民的稅負并提升社會福利；而國內地方財政收入增加的同時，并未降稅減費，也未能大幅提升居民福利。中國13億人口，土地絕對是稀缺資源，自然而然地成為地方政府牟利的工具。

　　綜合以上理由，無論在經濟發(fā)展層面，還是在政府層面及百姓層面，中國的房價中長期都不大可能降。如果真的大幅下降，不是意味著出現(xiàn)深度經濟衰退，政府對經濟形勢失去了掌控，就是國家經濟結構發(fā)生了巨大變革，真正奔向市場經濟的那一天。

 

 

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