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巧用住房公積金 還貸實(shí)惠又方便

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［編者按］ 除了購(gòu)房之外，都一直將公積金存在賬戶(hù)里，沒(méi)有很好的利用，孰不知，巧用公積金，合理理財(cái)，有時(shí)可為自己節(jié)省一大筆利息，讀者曾先生的經(jīng)驗(yàn)，也許更值得大家學(xué)習(xí)。

 

公積金因?yàn)楸壬虡I(yè)貸款利率更低，而一直受到購(gòu)房者的青睞，但仍有許多人，除了購(gòu)房之外，都一直將公積金存在賬戶(hù)里，沒(méi)有很好的利用，孰不知，巧用公積金，合理理財(cái)，有時(shí)可為自己節(jié)省一大筆利息，讀者曾先生的經(jīng)驗(yàn)，也許更值得大家學(xué)習(xí)。 
　　2011年，貸款基準(zhǔn)利率三次上調(diào)，故自2012年1月1日起，公積金貸款執(zhí)行5年以上期，年貸款利率4．9%，5年期以?xún)?nèi)年貸款利率4．45%。自2008年以來(lái)，央行已經(jīng)多次加息，在當(dāng)下，購(gòu)房者該如何應(yīng)用一些還款技巧，減輕自己的負(fù)擔(dān)并贏得實(shí)惠？筆者提出以下三點(diǎn)建議，供讀者參考。首先，盡可能使用公積金貸款，少用或不用商業(yè)貸款；其次，支取公積金進(jìn)行部分還貸，減少還貸本金基數(shù)；最后，辦理公積金按月劃轉(zhuǎn)，減小每月現(xiàn)金還款金額。就上述措施產(chǎn)生的益處，現(xiàn)舉一實(shí)例進(jìn)行闡述。 
　　有一位購(gòu)房戶(hù)孫洋，2004年申請(qǐng)期限為20年、金額為25萬(wàn)元的公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第一套自住房，經(jīng)過(guò)7年的按月還本付息及部分提前還貸，到2011年12月下旬，孫洋欠銀行貸款的本金為116647元。而孫洋個(gè)人公積金帳戶(hù)有公積金52000多元，且夫妻雙方每月共有1800多元公積金入賬。對(duì)此，孫洋按筆者的建議進(jìn)行以下兩項(xiàng)還貸的變更：1、提起5萬(wàn)元公積金進(jìn)行提前還貸；2、縮短還款期限，由過(guò)去的20年即到2024年還清，變更為11年即到2015年年底還清。 
　　進(jìn)行以上兩項(xiàng)變更，孫洋能夠少支付多少利息，贏得多大的實(shí)惠呢？ 
　　孫洋選擇的是等額本息法，2011年年底，孫洋欠銀行的貸款本金為116674.05元，如按原還款計(jì)劃不變，則執(zhí)行4.9%的年利率。根據(jù)等額本息還款的計(jì)算公式，孫洋每月還貸1012.71元，為此支付的利息為：1012.71×156－116674.05=41309.4元。如果對(duì)原還款計(jì)劃進(jìn)行如下變更：1、支取5萬(wàn)元公積金進(jìn)行提前還款；2、縮短還款期限為11年（包括已還款年限）即到2015年12月還清。變更后，因還款年限在5年內(nèi)，依目前銀行的規(guī)定，貸款的年利率執(zhí)行4.9%，根據(jù)上述公式計(jì)算得到，變更后孫洋每月的月供為1532.43元，孫洋在變更還款計(jì)劃后，歸還剩余貸款支付的利息為：1532.43×48-66674.05=6882.9元，與未變更相比，節(jié)省利息差為34426.49元。因?qū)O洋提前支取5萬(wàn)元公積金，按公積金目前的規(guī)定，上年度繳納公積金的利息按三個(gè)月的定期利率3.1%計(jì)息，其提前支取公積金的利息損失為645.6元，進(jìn)行上述貸款變更，最終贏得利息為33780.89元。 
　　孫洋夫婦每月共有1800多元的公積金的入帳，同時(shí)孫洋辦理了公積金的按月劃撥業(yè)務(wù)，因而每月不需要支付現(xiàn)金歸還房貸，而變?yōu)?ldquo;零月供”，生活輕松、質(zhì)量不減且減少了可觀的利息支出。

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