房屋出租有風險 購買家財險來保障
［編者按］ 雖然意外事故只是小概念事件，但對房東來說，一旦發(fā)生，便會帶來不小的損失。 相對空置期過長、拖欠房租等諸多風險，住宅出租過程中發(fā)生意外事故的可能性并不大，因此往往不會引起房東的注意。但實際上并不能因此而不把它當做一回事，這因為意外事故的破壞性極強，諸如房屋損壞，或者造成人身傷亡等，這都會給房東帶來諸多麻煩。 那么，房東應該怎么做，才能杜絕意外事故并做到安全出租房屋呢...
雖然意外事故只是小概念事件，但對房東來說，一旦發(fā)生，便會帶來不小的損失。
相對空置期過長、拖欠房租等諸多風險，住宅出租過程中發(fā)生意外事故的可能性并不大，因此往往不會引起房東的注意。但實際上并不能因此而不把它當做一回事，這因為意外事故的破壞性極強，諸如房屋損壞，或者造成人身傷亡等，這都會給房東帶來諸多麻煩。
那么，房東應該怎么做，才能杜絕意外事故并做到安全出租房屋呢?
意外事故不得不防
出租住房也會發(fā)生意外事故。
有這樣一個真實的案例：去年3月份，一對夫婦帶著自己兩歲的小女孩來浙江務工，并租住在工廠附近。一個月之后發(fā)生慘劇，因為大人疏忽而將小孩獨自留在6樓走道中，致其從6樓的護欄空隙中墜落身亡。慘劇發(fā)生之后，這對夫婦將房東告上法庭，認為是房子本身存在安全隱患才導致意外事故的發(fā)生，因此索賠23萬元。法院審理后認為，房東作為出租房的所有者，在出租房屋的時候應保障房屋租賃人的人身安全，特別是在出租房中有未成年人的情況下更應如此。而問題在于，房東沒有對樓道采取有效的安全防護措施，因此應對女孩墜亡的后果承擔一定責任。法院對這起糾紛案做出一審判決，父母對女孩的死亡承擔80%責任;房東負20%責任，賠償女孩父母近4萬元。
其實，類似的出租住房意外事故還有不少。比如近年來經(jīng)常有新聞報道的出租屋內(nèi)煤氣中毒事件、房屋垮塌傷人事件、電路老化漏電傷人事件等等，這無一例外都會給房東帶來不小的損失。
出租房屋發(fā)生意外事故，房東為何要承擔責任呢?法律界人士分析指出，根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，如果在出租房屋過程中，房東存在未盡到安全保障義務，未盡到告知、提醒義務以及監(jiān)督、管理義務等情形，需要承擔相應的法律責任。
六招規(guī)避意外風險
那么，如何才能規(guī)避意外風險呢?
專家表示，主要還是要靠房東自己把出租管理工作做得更加細致到位。比如在房客入住之初就詳細介紹房屋設(shè)施、設(shè)備情況，同時定期與房客保持溝通，了解房屋設(shè)施情況等。那么，在實際操作過程中需要注意哪些方面?下面本刊將結(jié)合實際案例進行解析。
【招數(shù)一】居住安全最關(guān)鍵
上海的李先生發(fā)現(xiàn)房客帶有三歲小男孩，于是主動與對方商量，最好是另找住房。如果愿意租住下來，他要求適當提高租金，以適當彌補安裝防護欄而增加的額外開支。最后，房客選擇了后者，因為他們考慮要把小孩送進附近的幼兒園。
【解析】出租房屋時首先要保證房屋符合安全居住標準，不存在安全隱患。對此，我國《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條明確規(guī)定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或人身傷害事故的，應當承擔賠償責任。因此，應該避免將危房出租給租客，萬一出現(xiàn)傷人事件，除了承擔民事賠償責任，情節(jié)嚴重者還有可能會追究刑事責任。
【招數(shù)二】租客身份要核實
雙方談妥租金價格，在即將簽訂租賃合同的時候，房東于先生詢問對方目前從事什么工作，并要求對方出示身份證。沒想到對方支支吾吾不肯明說，而且借口身份證未帶在身邊。見到這種情形，于先生決定暫緩簽訂租賃合同。
【解析】對于房東來說，在將房屋出租給租客之前，有必要核實對方的身份。這么做有幾個方面的好處，其一是防止將房屋出租給逃犯以免帶來不必要的麻煩;同時也能防止不法分子利用自己的住房從事違法犯罪活動。
【招數(shù)三】設(shè)施清單先列好
每次出租房屋之前，劉先生都會跟租客一起列出室內(nèi)主要設(shè)施、設(shè)備清單。劉先生這么做并非是害怕物品丟失，而是為了另有打算，一旦出現(xiàn)因為設(shè)備、設(shè)施引起的意外事故，這份清單可以作為相關(guān)證據(jù)明確責任。
【解析】一般情況下，租客不會添置家具、電器。但也有例外，有些租客會帶來電腦、電視等，如果事先沒有列出設(shè)施、設(shè)備清單，一旦租客自己帶來的電器引發(fā)火災，在確定事故責任時顯然對房東不利。因此事先列出清單，雙方簽字確認，可起到明確責任的作用。
【招數(shù)四】預先告知很重要
陳女士有個習慣，每當有租客搬進自己的出租住房內(nèi)，她總是要當著對方所有家庭成員的面，逐一講解熱水器、煤氣灶等設(shè)備的用法，同時提醒對方水閥、煤氣閥門的具體位置，甚至仔細到如何順利推開玻璃窗等。
【解析】租客搬進來之后，如果房東僅僅只是收取租金，對于其他一切均不聞不問，這種做法顯然有欠妥當。房東應該盡到告知義務，對房屋內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備的使用方法、注意事項等，應該提前告知租客。這項工作做得越到位，也就能夠減少因為操作不當而發(fā)生意外的可能性。
【招數(shù)五】保持溝通心不慌
萬先生會經(jīng)常跟租客打電話聯(lián)系。他打電話的目的當然不是催租客交租金，更多時候是向?qū)Ψ搅私夥课菰O(shè)施、設(shè)備的使用情況，并了解是否出現(xiàn)老化現(xiàn)象。通過這種方式，萬先生對自己那套出租房屋一直了如指掌。
【解析】在住房出租過程中，很多房東只是在收取租金時才跟租客聯(lián)系一下，其他時間從不過問，其實這種做法也是不恰當?shù)摹Ｔ诔鲎膺^程中，房東要做到定期對房屋進行跟蹤管理，這樣，才能及時發(fā)現(xiàn)一些安全隱患，并盡早將其排除。如果是租客主動反映設(shè)備出現(xiàn)問題，則必須盡快維修或者更換。
【招數(shù)六】買份保險有保障
在律師朋友的建議下，有房出租的阮女士買了一份“房東險”，花費并不高，年保費不到400元，保障項目包括房屋、室內(nèi)財產(chǎn)、室內(nèi)裝潢、家庭住戶第三者責任、出租人責任險等9項，保險金額接近百萬元。
【解析】目前，有好幾家保險公司推出了“房東險”家財險產(chǎn)品。購買這類產(chǎn)品，房東便可將損失降到最低。
這類保險產(chǎn)品為家庭財產(chǎn)保險的一個衍生產(chǎn)品，可視為家財險下面各項保障責任的組合套餐。購買此類保險產(chǎn)品之后，在住房出租過程中發(fā)生火災等，影響到第三方財產(chǎn)和人身安全的，可以通過已購買的保險產(chǎn)品來實現(xiàn)保障。據(jù)了解，目前包括有平安財險、人保財險、太平財險、太平洋財險等財險公司，推出不同類型的家財險套餐，供投保人自由組合選擇。購買這類保險花費并不會很高，根據(jù)保額的高低，年保費大概在100~600元不等。
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