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新政影響付房款 理賠須按合同定
［編者按］ 案例 去年4月16日，周先生與孫女士簽署了二手房買賣合同，約定周先生將一處房屋轉讓給孫女士。雙方確認于同年5月15日前辦理過戶手續(xù)。若孫女士未按合同約定期限付款，每逾期1日，應向周先生支付總房款0.05%的違約金，逾期超過15日仍未付款，周先生有權單方面解除合同，孫女士承擔賠償責任。 雙方還約定，孫女士在簽約當日，支付首期房價款273萬元;...
案例
去年4月16日，周先生與孫女士簽署了二手房買賣合同，約定周先生將一處房屋轉讓給孫女士。雙方確認于同年5月15日前辦理過戶手續(xù)。若孫女士未按合同約定期限付款，每逾期1日，應向周先生支付總房款0.05%的違約金，逾期超過15日仍未付款，周先生有權單方面解除合同，孫女士承擔賠償責任。
雙方還約定，孫女士在簽約當日，支付首期房價款273萬元;其余款項177萬元以銀行貸款支付;孫女士需在合同簽訂后25天內辦妥房屋貸款銀行審批手續(xù)，并于2011年5月15日去房地產交易中心辦理房屋產權過戶。在簽約后15個工作日內，孫女士備齊貸款資料申請銀行貸款審批申請，未按約定辦理貸款手續(xù)的，則按違約條款承擔違約責任。
簽約當天，孫女士支付周先生首期房價款273萬元并向銀行申請貸款，由于孫女士資料不齊，當天未能通過初審。去年5月11日，周先生致函要求孫女士履行合同。而孫女士在備齊資料后，于同年5月10日再次申請貸款，銀行于5月23日批準申請并與孫女士簽訂貸款合同。5月31日，雙方辦理產權過戶登記。但周先生提出孫女士需支付違約金，遭到孫女士拒絕。
同年6月28日，周先生訴稱雙方約定不按合同約定期限付款，辦出銀行貸款則以現金補足。孫女士應在5月15日支付現金177萬元給自己。因延遲付款給自己，又導致自己購買他人房屋付款延遲，被加價2萬元，還聲稱合同約定每逾期1日，需支付總房款0.05%(即2275元)的違約金。直到6月9日才收到孫女士177萬元房款，要求判令孫女士支付違約金56875元。
孫女士辯稱，因房產交易中心在2011年5月中旬出臺了新政，辦理交易過戶要先看到貸款合同，所以5月15日未能辦理交易過戶屬于不可抗力。認為雙方對過戶時間推遲協商一致，已達成新的合意。自己所辦妥貸款審批手續(xù)及交易過戶均不屬違約。強調銀行不可能在交易當天就放款，合同中沒有在2011年5月15日前補足房款的約定。孫女士還提供了中介經辦人出庭作證，證明交易過戶遲延，系房地產交易中心出臺了新政策所致。
說法
法院認為，雙方協議約定第二期177萬元款項以銀行貸款方式支付，但雙方未約定付款的最后期限是否交易過戶當天。按照銀行貸款流程，須拿到他項權證后才同意放貸，銀行放貸的具體時間是無法確定的。但可以肯定，房產交易過戶當天放貸不具有實際履行可能。鑒于孫女士沒在合同簽訂后25日內辦妥貸款申請審批手續(xù)，是導致無法在2011年5月15日前辦理過戶的惟一原因，孫女士該行為構成了遲延交易的違約。孫女士辯稱交易中心出臺新政，導致雙方推遲交易，法院不予采信。
孫女士遲延交易行為是否該適用合同約定違約金?法院認為，涉案合同約定的是孫女士未按約定期限付款的違約金，而非遲延交易過戶的違約金，又未提供房屋買賣合同等有效證據相印證，故對周先生要求孫女士支付違約金56875元的訴請不予支持。
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