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新政影響付房款 理賠須按合同定

來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2012-03-30 11:04 瀏覽：6493 次
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［編者按］   　　　案例 　　去年4月16日，周先生與孫女士簽署了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，約定周先生將一處房屋轉(zhuǎn)讓給孫女士。雙方確認(rèn)于同年5月15日前辦理過(guò)戶手續(xù)。若孫女士未按合同約定期限付款，每逾期1日，應(yīng)向周先生支付總房款0.05%的違約金，逾期超過(guò)15日仍未付款，周先生有權(quán)單方面解除合同，孫女士承擔(dān)賠償責(zé)任。 　　雙方還約定，孫女士在簽約當(dāng)日，支付首期房?jī)r(jià)款273萬(wàn)元;...

 

　　　案例

　　去年4月16日，周先生與孫女士簽署了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，約定周先生將一處房屋轉(zhuǎn)讓給孫女士。雙方確認(rèn)于同年5月15日前辦理過(guò)戶手續(xù)。若孫女士未按合同約定期限付款，每逾期1日，應(yīng)向周先生支付總房款0.05%的違約金，逾期超過(guò)15日仍未付款，周先生有權(quán)單方面解除合同，孫女士承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　雙方還約定，孫女士在簽約當(dāng)日，支付首期房?jī)r(jià)款273萬(wàn)元;其余款項(xiàng)177萬(wàn)元以銀行貸款支付;孫女士需在合同簽訂后25天內(nèi)辦妥房屋貸款銀行審批手續(xù)，并于2011年5月15日去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。在簽約后15個(gè)工作日內(nèi)，孫女士備齊貸款資料申請(qǐng)銀行貸款審批申請(qǐng)，未按約定辦理貸款手續(xù)的，則按違約條款承擔(dān)違約責(zé)任。

　　簽約當(dāng)天，孫女士支付周先生首期房?jī)r(jià)款273萬(wàn)元并向銀行申請(qǐng)貸款，由于孫女士資料不齊，當(dāng)天未能通過(guò)初審。去年5月11日，周先生致函要求孫女士履行合同。而孫女士在備齊資料后，于同年5月10日再次申請(qǐng)貸款，銀行于5月23日批準(zhǔn)申請(qǐng)并與孫女士簽訂貸款合同。5月31日，雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。但周先生提出孫女士需支付違約金，遭到孫女士拒絕。

　　同年6月28日，周先生訴稱雙方約定不按合同約定期限付款，辦出銀行貸款則以現(xiàn)金補(bǔ)足。孫女士應(yīng)在5月15日支付現(xiàn)金177萬(wàn)元給自己。因延遲付款給自己，又導(dǎo)致自己購(gòu)買(mǎi)他人房屋付款延遲，被加價(jià)2萬(wàn)元，還聲稱合同約定每逾期1日，需支付總房款0.05%(即2275元)的違約金。直到6月9日才收到孫女士177萬(wàn)元房款，要求判令孫女士支付違約金56875元。

　　孫女士辯稱，因房產(chǎn)交易中心在2011年5月中旬出臺(tái)了新政，辦理交易過(guò)戶要先看到貸款合同，所以5月15日未能辦理交易過(guò)戶屬于不可抗力。認(rèn)為雙方對(duì)過(guò)戶時(shí)間推遲協(xié)商一致，已達(dá)成新的合意。自己所辦妥貸款審批手續(xù)及交易過(guò)戶均不屬違約。強(qiáng)調(diào)銀行不可能在交易當(dāng)天就放款，合同中沒(méi)有在2011年5月15日前補(bǔ)足房款的約定。孫女士還提供了中介經(jīng)辦人出庭作證，證明交易過(guò)戶遲延，系房地產(chǎn)交易中心出臺(tái)了新政策所致。

　　說(shuō)法

　　法院認(rèn)為，雙方協(xié)議約定第二期177萬(wàn)元款項(xiàng)以銀行貸款方式支付，但雙方未約定付款的最后期限是否交易過(guò)戶當(dāng)天。按照銀行貸款流程，須拿到他項(xiàng)權(quán)證后才同意放貸，銀行放貸的具體時(shí)間是無(wú)法確定的。但可以肯定，房產(chǎn)交易過(guò)戶當(dāng)天放貸不具有實(shí)際履行可能。鑒于孫女士沒(méi)在合同簽訂后25日內(nèi)辦妥貸款申請(qǐng)審批手續(xù)，是導(dǎo)致無(wú)法在2011年5月15日前辦理過(guò)戶的惟一原因，孫女士該行為構(gòu)成了遲延交易的違約。孫女士辯稱交易中心出臺(tái)新政，導(dǎo)致雙方推遲交易，法院不予采信。

　　孫女士遲延交易行為是否該適用合同約定違約金?法院認(rèn)為，涉案合同約定的是孫女士未按約定期限付款的違約金，而非遲延交易過(guò)戶的違約金，又未提供房屋買(mǎi)賣(mài)合同等有效證據(jù)相印證，故對(duì)周先生要求孫女士支付違約金56875元的訴請(qǐng)不予支持。

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