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房貸險知識及基本操作模式

來源：互聯(lián)網(wǎng) 發(fā)布時間：2014-06-21 09:19 瀏覽：3130 次
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［編者按］ 　　個人抵押商品住房保險，簡稱“房貸險”，是一種保證保險。目前各銀行普遍規(guī)定，購房者向銀行貸款的同時必須在保險公司購買房貸險。 　　基本操作模式 　　房產(chǎn)商將商品房銷售給需要貸款的業(yè)主，業(yè)主向銀行申請貸款，銀行要求業(yè)主將所購的房屋進(jìn)行抵押，并必須向保險公司購買房貸保險，將銀行作為保險第一受益人。最后，銀行憑著房屋抵押借款合同和房貸保險等給予貸款。 房貸...

　　個人抵押商品住房保險，簡稱“房貸險”，是一種保證保險。目前各銀行普遍規(guī)定，購房者向銀行貸款的同時必須在保險公司購買房貸險。

　　基本操作模式

　　房產(chǎn)商將商品房銷售給需要貸款的業(yè)主，業(yè)主向銀行申請貸款，銀行要求業(yè)主將所購的房屋進(jìn)行抵押，并必須向保險公司購買房貸保險，將銀行作為保險第一受益人。最后，銀行憑著房屋抵押借款合同和房貸保險等給予貸款。 房貸險經(jīng)過數(shù)年的變遷，其內(nèi)涵也在不斷變化。目前的房貸險保險責(zé)任包括房屋保險和還貸保證保險。

　　房貸險條款規(guī)定：被保險人為《個人住房抵押借款合同》項(xiàng)下的借款個人，也即凡符合中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》有關(guān)規(guī)定，向商業(yè)銀行申請住房抵押貸款用于個人居住的借款個人均可參加本保險。

　　保險財(cái)產(chǎn)指被保險人用銀行抵押貸款購置的房屋，但被保險人購房后裝修、改造或其他原因購置的附屬于房屋的有關(guān)財(cái)產(chǎn)和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)等，均不屬于本保險合同的保險財(cái)產(chǎn)范圍。

　　房貸險保險責(zé)任分為財(cái)產(chǎn)損失保險責(zé)任和還貸保證保險責(zé)壓兩項(xiàng)。

　　(一)財(cái)產(chǎn)損失保險責(zé)任為3種：由于下列原因造成保險財(cái)產(chǎn)的直接損失：1.火災(zāi)、爆炸;2.暴風(fēng)、暴雨、臺風(fēng)、洪水、雷擊、泥石流、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、龍卷風(fēng)、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然塌陷;3.空巾運(yùn)行物體墜落以及外來不屬于被保險人所有或使用的建筑物和其他固定物體的倒塌。

　　(二)還貸保證保險責(zé)任：被保險人在保險期限內(nèi)因遭受意外傷害事故導(dǎo)致死亡或傷殘，致使喪失全部或部分還貸能力，造成連續(xù)三個月未履行或未完全履行《個人住房抵押借款合同》約定的還貸責(zé)任的，由保險人承擔(dān)被保險人出險當(dāng)時《個人住房抵押借款合同》項(xiàng)下貸款余額的全部或部分還貸責(zé)任。

　　簡單的說，房貸險的保險責(zé)任就是：當(dāng)被保險房屋岡自然災(zāi)害或意外事故發(fā)生損毀，或房貸者因意外傷害事故失去經(jīng)濟(jì)來源而無力還貸時，即由保險公耐代為還貸。

　　辦理房貸險中的注意事項(xiàng)

　　1. 購房者可以自愿購買房貸險。房貸險可以有效降低銀行貸款風(fēng)險，但由于日前房貸市場競爭不斷加劇，同時也為了減輕購房者的瓜 ，近一步贏得市場份額，很多銀行開始放棄強(qiáng)制購房者投保指定的保險公司，允許購房者自愿投保。因此，購房者可以自主選擇投保的保險公司，以更合理的價格求得保障。

　　2.以貸款金額作為保險金額。一些銀行要求購房者完全按照房 銷售價格投保，但實(shí)際上，銀行享有的債權(quán)應(yīng)該是貸款的那部分金額，消費(fèi)者的首付款本身就是消費(fèi)者自己的錢，不存在信用風(fēng)險，消費(fèi)者不必為自己已經(jīng)支付的錢再買保險。

　　3.提前還貸退保不合算。當(dāng)央行提高貸款利率時，會有很多有償還能力的購房者選擇了提前還貸，他們得知可以把房貸險退保后，又急匆匆辦 退保手續(xù)，而保險公司在退保時將扣除到期保費(fèi)和經(jīng)背成本等費(fèi)用，貸款人最后獲得的退保保贊實(shí)際并’沒有多少。這樣的話，購房者(貸款人)提前退保不僅退保保費(fèi)所得尤兒， 旦房屋出險，又會落得無保險保障的境地。

　　4.提前還貸時最好選擇變更受益人，延續(xù)保障。房貸險投保時之所以約定貸款銀行是第一受益人，是因?yàn)閭鶆?wù)人(貸款者、購房人)在貸款期間，對其房屋只具有使用權(quán)，而不具街完全占有權(quán)，因此作為債權(quán)人的銀行，就有主張成為保險受益人的權(quán)利。但被保險人還清貸款后，已具備對標(biāo)的房屋的完全占有權(quán)，此時可以向保險公司申請變更受益人，以被保險人(購房者)作為受益人。

　　此外，作為房貸險而言，貸款時間越長，費(fèi)率就越低。與保障基本相同的一年期房屋保險的費(fèi)率相比，投保人選擇變更受益人的方式繼續(xù)保險還是相當(dāng)合算的，每年能在保費(fèi)上節(jié)省幾十至幾百元。同樣，保險公司也希望通過靈活的投保方式來留住更多的客戶。

　　不管按揭買房者的貸款是否已經(jīng)還清，火災(zāi)、管道破裂等風(fēng)險卻是隨時可能發(fā)生的，因此建議購房者(貸款人)在還清貸款的情況下不要簡單地退保，住房對很多人來說足最重要的家庭財(cái)產(chǎn)，因此投資一些保費(fèi)在房屋保險上，還是非常必要的。

　　不應(yīng)忽視房貸險

　　專家提醒貸款買房者，要考慮還貸風(fēng)險，可選擇房貸險，但要注意看清拒賠條款。

　　房貸險，全稱為“個人抵押商品住房保險”，通常由“財(cái)產(chǎn)損失保險”和“還貸保證保險”兩個保險打包組成。

　　財(cái)產(chǎn)損失保險責(zé)任，是指被保險人用銀行抵押貸款購置的房屋如果出現(xiàn)因火災(zāi)、暴風(fēng)、洪水等自然災(zāi)害(地震除外)發(fā)生損毀的，保險公司將根據(jù)保險合同約定進(jìn)行理賠。

　　還貸保證保險責(zé)任，是指被保險人(即購房人)在保險期限內(nèi)因遭受意外傷害事故所致死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸能力，由保險公司根據(jù)約定的償付比例，承擔(dān)借款余額的還貸責(zé)任。

　　2006年以前，房貸險曾是商業(yè)銀行審批房貸時的標(biāo)準(zhǔn)配置。因?yàn)槌鲭U率極低，免責(zé)條款爭議較大，遭到大多數(shù)貸款購房者的強(qiáng)烈抵制。2007年，商業(yè)銀行全部取消強(qiáng)制房貸險，轉(zhuǎn)而讓貸款人自愿購買。

　　由于酒店式公寓、商鋪等商業(yè)用房的還貸風(fēng)險大于普通住房，出于風(fēng)險控制的考慮，部分銀行保留了對這部分按揭貸款的財(cái)產(chǎn)險強(qiáng)制購買要求。

　　專家表示，對于一兩百萬元的房貸來說，保費(fèi)不過幾千元。對購房者來說，不買房貸險，省下的錢并不多，可萬一遇到意外事故，又沒保險保障，家人就將背上沉重的負(fù)擔(dān)，因此應(yīng)該考慮還貸風(fēng)險，不要忽視保險保障。

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