保險(xiǎn)資金挺進(jìn)樓市 中國人壽拿地萬畝建養(yǎng)老社區(qū)
來源：中國新聞網(wǎng)
發(fā)布時(shí)間：2011-04-07 19:22
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［編者按］
保險(xiǎn)資金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的青睞，早已不是新鮮事。早在2006年前后，泰康保險(xiǎn)就開始組建自己的房地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)。但直到今年9月初，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》（下稱《辦法》）的下發(fā)，才使得保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的路徑稍顯明朗。 壽險(xiǎn)保單存續(xù)期可長達(dá)20年，需要有與之相匹配的長期投資。長期以來，由于國內(nèi)缺乏符合保險(xiǎn)公司資金配置的長期債券，而不動(dòng)產(chǎn)擁有穩(wěn)定且可觀的租金回報(bào)，保...
保險(xiǎn)資金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的青睞，早已不是新鮮事。早在2006年前后，泰康保險(xiǎn)就開始組建自己的房地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)。但直到今年9月初，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》（下稱《辦法》）的下發(fā)，才使得保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的路徑稍顯明朗。
壽險(xiǎn)保單存續(xù)期可長達(dá)20年，需要有與之相匹配的長期投資。長期以來，由于國內(nèi)缺乏符合保險(xiǎn)公司資金配置的長期債券，而不動(dòng)產(chǎn)擁有穩(wěn)定且可觀的租金回報(bào)，保險(xiǎn)公司尤其壽險(xiǎn)公司要求放行險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的呼聲甚高。
“這個(gè)口子早晚得開，最后出來10％的上限，超出了業(yè)界預(yù)期，我們?cè)詾橹挥?％-6％?！敝倭柯?lián)行北京研究部主管覃曉梅表示。按照《辦法》，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)年的10％。業(yè)界普遍認(rèn)為，險(xiǎn)資在商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)會(huì)將凸顯。但樂觀與悲觀的兩極依然存在。
樂觀者認(rèn)為，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)程度低且資產(chǎn)“流動(dòng)性”不足，險(xiǎn)資開閘涌入樓市，很可能扮演商業(yè)地產(chǎn)“救世主”角色。悲觀者則看到，目前國內(nèi)寫字樓和商場(chǎng)的租金回報(bào)率，很難符合保險(xiǎn)公司的投資需求，因此短期內(nèi)險(xiǎn)資大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的可能性不大。
險(xiǎn)資頻試水
在2009年10月新《保險(xiǎn)法》正式施行之后，各家保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)業(yè)開始活躍起來。新《保險(xiǎn)法》拓寬了保險(xiǎn)公司的投資渠道，允許保險(xiǎn)資金在遵循安全性原則下投資不動(dòng)產(chǎn)。
2009年11月，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司（下稱泰康人壽）養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)方案，成為保險(xiǎn)業(yè)浮出水面的首例養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；2010年初，泰康人壽投資40億元購置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)預(yù)計(jì)將于2013年至2014年建成。
2009年底，中國人壽股份有限公司先后兩次購入遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份，持股比例至24。08％，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東。2010年1月，北京市土地整理儲(chǔ)備中心掛牌出讓市場(chǎng)矚目已久的CBD核心區(qū)域“中服地塊”，要求競買人聯(lián)合體中，須有注冊(cè)資本不少于50億元的金融機(jī)構(gòu)參與，且金融機(jī)構(gòu)在聯(lián)合體中要絕對(duì)控股。這一競買條件招致業(yè)界人士發(fā)出“內(nèi)定”質(zhì)疑，后“中服地塊”擱置數(shù)月。
中國人壽在養(yǎng)老社區(qū)投資上也步步緊逼。今年全國“兩會(huì)”期間，中國人壽董事長楊超透露，初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超萬畝，計(jì)劃總投資約100億元，而南部則有可能落戶海南。
同時(shí)，其他保險(xiǎn)公司在國內(nèi)土地拍賣市場(chǎng)浮出水面。2010年2月，太保壽險(xiǎn)、泰康人壽聯(lián)合上海房企共同競拍上海外灘新“地王”，最后階段惜敗。
在保險(xiǎn)公司內(nèi)部，地產(chǎn)投資平臺(tái)的搭建或重新梳理引人注目。2009年12月，國壽投資控股有限公司（下稱國壽投控）受讓外方力華發(fā)展有限公司（香港）股份，將旗下北京中保信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱中保信）變?yōu)槿Y子公司，同時(shí)，中保信悄然更名為國壽地產(chǎn)。并成為國壽集團(tuán)的全資子公司，開始了從前臺(tái)秘書到建筑師的大舉招聘。
消息人士稱，中國人保亦在搭建專營地產(chǎn)的子公司。中國人保集團(tuán)董事長吳焰今年3月向媒體透露，中國人保搭建了人保投控和人保資本兩個(gè)專業(yè)化投資平臺(tái)，形成了相應(yīng)的市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì)，并已經(jīng)儲(chǔ)備了一定規(guī)模的項(xiàng)目資源。
平安集團(tuán)則以其擁有平安信托的便利，早已大規(guī)模地涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，并培養(yǎng)了一個(gè)成熟的不動(dòng)產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)。截至2010年上半年，平安信托在房地產(chǎn)方面的投資規(guī)模達(dá)204億元，并希望年底能做到260億元的規(guī)模。
事實(shí)上，國壽地產(chǎn)此前已投資開發(fā)三座北京核心地段的寫字樓：中國人壽大廈、鑫茂大廈、國際金融城A座。這些寫字樓均被視為中國人壽的自用性不動(dòng)產(chǎn)。事實(shí)上，保險(xiǎn)公司在保監(jiān)會(huì)放閘之前早已涉足商業(yè)地產(chǎn)（主要為寫字樓），均假“自用”之名而行。中國人保、太保和泰康等保險(xiǎn)公司，近年均在一線城市核心地段置下多處寫字樓。
《辦法》明確，保險(xiǎn)公司投資購置自用性不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用資本金?！掇k法》施行后，業(yè)界認(rèn)為，保險(xiǎn)公司將名正言順地使用保險(xiǎn)資金以債權(quán)、股權(quán)或物權(quán)的方式，投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
今年9月中旬，平安信托買下成都中匯廣場(chǎng)，被業(yè)內(nèi)視為新政出臺(tái)后的險(xiǎn)資投資商業(yè)地產(chǎn)第一單。11月5日，平安信托董事長童愷在平安開放日指出，中匯廣場(chǎng)是平安自用的辦公樓，且用的是平安的資本金購買。他強(qiáng)調(diào)，平安仍無險(xiǎn)資投資商業(yè)地產(chǎn)的案例。
幾乎同時(shí)，泰康人壽在北京市的核心地段--中國美術(shù)館南側(cè)，悄然拿下一塊總建筑面積約6萬平方米的綜合性用地。知情人士稱，這一地塊將建寫字樓、商場(chǎng)和展覽拍賣館等商業(yè)項(xiàng)目。
按照《辦法》，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，投資額超過20億元或超過可投資額度20％的，應(yīng)在協(xié)議簽署后五個(gè)工作日內(nèi)，向中國保監(jiān)會(huì)報(bào)告。業(yè)界人士向本刊記者透露，目前保監(jiān)會(huì)對(duì)險(xiǎn)資投不動(dòng)產(chǎn)的審批很嚴(yán)格，采取事前報(bào)批而非報(bào)備方式，“我們也在試探監(jiān)管尺度”。截至10月底《辦法》實(shí)施后，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)向保監(jiān)會(huì)報(bào)告的案例仍屈指可數(shù)，上述人士向本刊記者表示，最近一個(gè)案例，是平安于約兩周前上報(bào)的購買北京一處不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，該交易總金額約45億元，截至本刊記者發(fā)稿，該項(xiàng)目尚未得到保監(jiān)會(huì)批復(fù)。
在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，險(xiǎn)資的開閘尤顯突兀，怎樣避免險(xiǎn)資流入禁地，特別是住宅開發(fā)市場(chǎng)？這挑戰(zhàn)著保險(xiǎn)公司的投資行為及監(jiān)管層的智慧。
《辦法》規(guī)定，險(xiǎn)資不得以股權(quán)方式但可以債權(quán)方式投向政府土地儲(chǔ)備，此外，禁止險(xiǎn)資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外），或以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。
在新規(guī)下，保險(xiǎn)公司不得直接做開發(fā)，不能成為上市房地產(chǎn)企業(yè)的大股東，類似中國人壽入主遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的案例將不會(huì)再發(fā)生。但也有“口子”，如可以投項(xiàng)目公司的股權(quán)。
仲量聯(lián)行北京投資部董事龐樹東認(rèn)為，從現(xiàn)有法規(guī)看，險(xiǎn)資可以投資自有物業(yè)、商業(yè)物業(yè)（一定比例的股權(quán)限制）、一些核心類資產(chǎn)，將來政府可能讓險(xiǎn)資介入保障性住房和廉租房的建設(shè)開發(fā)。核心資產(chǎn)指開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零、具有良好的現(xiàn)金流和未來穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)、并且在市場(chǎng)上有良好的估值體系、可以去追溯的項(xiàng)目，如北京市CBD的寫字樓?！斑@符合保險(xiǎn)公司的投資偏好，回報(bào)穩(wěn)定理性?！饼嫎鋿|表示。
但當(dāng)下，符合保險(xiǎn)公司要求的項(xiàng)目很少。平安信托董事長童愷向本刊記者表示，“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不好找，原因是價(jià)格太高，距離我們的心理預(yù)期高出40％到50％，租金收益率連5％都達(dá)不到，因此我們更多的是直接投開發(fā)，而不是購買現(xiàn)成的商業(yè)項(xiàng)目?！彼麖?qiáng)調(diào)，新規(guī)定里，險(xiǎn)資也可以投商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，只要不是直接做開發(fā)商就可以。
戴德梁行中國投資部助理董事曹建向本刊記者稱，按照保監(jiān)會(huì)公布的保險(xiǎn)總資產(chǎn)的10％計(jì)算，國內(nèi)險(xiǎn)資約有4500億元的可投資規(guī)模，但目前京滬兩地的商業(yè)地產(chǎn)交易量每年總共約300億元，其他城市約100億元，總量大概400多億元，4500億元的總量以目前速度要十年才能消化。有限的市場(chǎng)空間下，怎樣才能守住險(xiǎn)資與住宅開發(fā)市場(chǎng)之間的“防火墻”？
龐樹東認(rèn)為，“照目前的法規(guī)看，險(xiǎn)資是很難去投資住宅開發(fā)的，除了法規(guī)和條例的約束，還有一個(gè)重要原因，從長遠(yuǎn)和成熟的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，住宅開發(fā)并不是保險(xiǎn)資金的偏好?！?BR>
但也有人表示擔(dān)憂，保險(xiǎn)公司動(dòng)輒數(shù)十億購買上千畝土地開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，其實(shí)是規(guī)避新規(guī)，變相地介入住宅開發(fā)。業(yè)界有人預(yù)計(jì)，保監(jiān)會(huì)或?qū)⑨槍?duì)養(yǎng)老地產(chǎn)圈定行為出臺(tái)新規(guī)細(xì)則。而最終，保險(xiǎn)公司投資的空間，將由其自身行為的規(guī)范程度和監(jiān)管尺度決定。平安大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)的意圖已很明顯，也因其擁有信托牌照，更具有先行色彩。平安信托董事長童愷在接受本刊記者采訪時(shí)指出，目前通過信托平臺(tái)所投資的商業(yè)地產(chǎn)，也可用險(xiǎn)資置換。2010年上半年，平安信托在房地產(chǎn)方面的投資規(guī)模達(dá)204億元，并希望年底能做到260億元的規(guī)模?！拔覀儺a(chǎn)品中，真正有價(jià)值的業(yè)務(wù)是非資本市場(chǎng)的投資，包括房地產(chǎn)、PE和基建投資?！睋?jù)童愷透露，平安信托的稅后利潤相當(dāng)于其管理資產(chǎn)總額的0.5％-1％，而房地產(chǎn)類的信托產(chǎn)品則能帶來高達(dá)2％的費(fèi)率。
童愷并不否認(rèn)，平安將用完保監(jiān)會(huì)允許總資產(chǎn)10％投資商業(yè)地產(chǎn)的比例上限。平安保險(xiǎn)三季報(bào)顯示，其總資產(chǎn)為10991億元，由此其投資商業(yè)地產(chǎn)的總額可達(dá)1099億元。
險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的興趣正濃，盛富資本董事總經(jīng)理黃立沖卻不太樂觀。他認(rèn)為，炒商業(yè)地產(chǎn)“風(fēng)險(xiǎn)要大得多，其物業(yè)管理費(fèi)每平方米可高達(dá)20元，是一筆巨額支出”。
童愷則認(rèn)為，只要投資保守，問題不大。是否投資一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，平安信托看兩個(gè)數(shù)據(jù)：租金和出租率。他稱，在中國市場(chǎng)，很多別的基金可能主要靠資產(chǎn)升值獲得回報(bào)，但平安則要求，如果物業(yè)投資整體回報(bào)率10％的話，租金回報(bào)必須占到6％，資產(chǎn)升值只占4％。
這種回報(bào)結(jié)構(gòu)的要求導(dǎo)致平安信托很難收購現(xiàn)成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比如上海租金回報(bào)普遍很低，主要靠升值賺錢。當(dāng)時(shí)，由于市場(chǎng)上租金回報(bào)普遍是4％到5％，而平安信托要求6％到7％，因此市場(chǎng)的項(xiàng)目價(jià)格普遍高出其預(yù)期40％到50％。
因此，童愷告訴本刊記者，平安信托更傾向于直接投資開發(fā)項(xiàng)目，而不是現(xiàn)成的商業(yè)物業(yè)?！皳?jù)保監(jiān)會(huì)新政，險(xiǎn)資也可以投商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，只要不是直接做開發(fā)商就行?！?BR>
對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)，童愷坦誠平安信托一直在做壓力測(cè)試。他表示，一般房地產(chǎn)投資失敗不是因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格下跌，而是因?yàn)橥顿Y者杠桿率太高、流動(dòng)性出了問題需要斬倉?！耙?yàn)榉康禺a(chǎn)是周期性很強(qiáng)的行業(yè)，只要守得住，就不會(huì)有太差的結(jié)果。”而依靠背后的集團(tuán)力量，流動(dòng)性在
平安信托應(yīng)不是問題。
與平安不同，泰康人壽自2006年起另辟蹊徑路培育養(yǎng)老社區(qū)，在四年多時(shí)間里，其投資養(yǎng)老社區(qū)的平臺(tái)發(fā)生了變化，但掘金養(yǎng)老社區(qū)的決心漸趨明朗。2008年12月，弘泰老齡產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司（下稱弘泰老齡）在北京市昌平區(qū)成立，弘泰老齡的法人代表劉挺軍是泰康人壽總經(jīng)理助
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