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“大富翁”游戲開(kāi)場(chǎng) 保險(xiǎn)公司搶地?zé)崆閹捉簥^

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 發(fā)布時(shí)間：2011-04-07 19:22 瀏覽：6230 次
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［編者按］     隨著9月初《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》(下稱(chēng)《辦法》)的發(fā)布，宣告保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)正式開(kāi)閘，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)們備戰(zhàn)已久的不動(dòng)產(chǎn)投資，開(kāi)始風(fēng)云漸起。日前，八家保險(xiǎn)公司集體亮相中服地塊競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，一時(shí)引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注?！　〉貕K的誘惑　　被SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹評(píng)為“史上最龐大的土地投標(biāo)”的北京CBD核心區(qū)6宗地塊出讓案，不僅引來(lái)眾地產(chǎn)大鱷，還吸引了諸多金融機(jī)構(gòu)，多...

    隨著9月初《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》(下稱(chēng)《辦法》)的發(fā)布，宣告保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)正式開(kāi)閘，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)們備戰(zhàn)已久的不動(dòng)產(chǎn)投資，開(kāi)始風(fēng)云漸起。日前，八家保險(xiǎn)公司集體亮相中服地塊競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，一時(shí)引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

　　地塊的誘惑

　　被SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹評(píng)為“史上最龐大的土地投標(biāo)”的北京CBD核心區(qū)6宗地塊出讓案，不僅引來(lái)眾地產(chǎn)大鱷，還吸引了諸多金融機(jī)構(gòu)，多家保險(xiǎn)公司身影閃現(xiàn)其中。

　　來(lái)自北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息顯示，在對(duì)中服地塊出讓的競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，泰康人壽與標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)聯(lián)合體、陽(yáng)光保險(xiǎn)和陽(yáng)光財(cái)險(xiǎn)聯(lián)合體參與競(jìng)投Z3地塊，其中泰康聯(lián)合體報(bào)價(jià)最高。生命人壽和聯(lián)通的聯(lián)合體競(jìng)標(biāo)Z4地塊，報(bào)價(jià)最高。安邦財(cái)險(xiǎn)、和諧健康險(xiǎn)和標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)組成的聯(lián)合體則競(jìng)標(biāo)Z5地塊，并且給出最高報(bào)價(jià)。安邦財(cái)險(xiǎn)、生命人壽、安邦人壽和標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)組成的聯(lián)合體在Z6地塊的競(jìng)標(biāo)中，給出報(bào)價(jià)位居第二。

　　自從國(guó)資委發(fā)出“9·29”新政以來(lái)，全國(guó)“地王”頻現(xiàn)，并出現(xiàn)在杭州和溫州等二線城市。土地作為不可再生資源，其稀缺性和未來(lái)升值空間，自不待言。

　　《辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金可投資“地處直轄市、省會(huì)城市或者計(jì)劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市”。而位于寸土寸金的CBD商圈的中服地塊，其重要性和商業(yè)價(jià)值，不言而喻。

　　無(wú)獨(dú)不偶，除了八家險(xiǎn)資鏖戰(zhàn)中服地塊，中國(guó)太平則謀求“曲線”找地。中國(guó)太平近日公告稱(chēng)，將斥資2.16億元購(gòu)入深圳福田燃機(jī)電力公司30%股權(quán)。據(jù)了解，該公司原用作設(shè)置燃?xì)獍l(fā)電機(jī)的地塊，將計(jì)劃發(fā)展作高端產(chǎn)業(yè)用途。中國(guó)太平稱(chēng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，將可享受該地塊的資本增值潛力及租金收入潛力。

　　此外，泰康人壽則在中國(guó)美術(shù)館南側(cè)，拿下一塊綜合性用地，用于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和展覽拍賣(mài)館等項(xiàng)目。

　　買(mǎi)樓的困惑

　　根據(jù)《辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的投資比例為上季末總資產(chǎn)的10%，同時(shí)規(guī)定了“三不”原則，即：不能直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)(含一級(jí)土地開(kāi)發(fā))、不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)。

　　該規(guī)定，也使得投資自用辦公樓成為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)的主要形式。近年來(lái)，北京的金融街和CBD、上海的陸家嘴、深圳的福田區(qū)，已成為諸保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)最熱門(mén)的購(gòu)樓區(qū)域。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，從2006年到2009年5月，保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓面積已超過(guò)120萬(wàn)平方米。

　　不動(dòng)產(chǎn)正式開(kāi)閘后，掀起新一波購(gòu)樓熱。9月，平安信托買(mǎi)下成都中匯廣場(chǎng)，作為自用辦公樓。人保集團(tuán)則于10月以近40億元簽下首都時(shí)代廣場(chǎng)，作為其新總部。中國(guó)太保則瞄上了上海世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)。

　　但是，對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，購(gòu)得位置和升值空間俱佳的寫(xiě)字樓，并非拍下錢(qián)就能成交的易事。一位保險(xiǎn)公司高層曾表示，買(mǎi)辦公樓并非一廂情愿，“我看好的人家不一定賣(mài)，人家賣(mài)的我不一定想買(mǎi)?！?BR>
　　在一些保險(xiǎn)公司看來(lái)，拍一塊地自建辦公樓，可能更有效益?！巴顿Y自用辦公樓，也可以通過(guò)多種渠道多種方式?！鄙鲜霰ｋU(xiǎn)公司高層表示。

　　今年8月，中國(guó)人壽浙江省分公司，在沒(méi)有其他競(jìng)買(mǎi)人的情況下，以259772萬(wàn)元的總價(jià)競(jìng)得浙江杭州錢(qián)江新城32號(hào)商業(yè)金融地塊，用于自建辦公樓。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)存在資產(chǎn)“流動(dòng)性”問(wèn)題，除了京滬深穗等一線城市以外，二三線城市基本沒(méi)有寫(xiě)字樓市場(chǎng)，大部分是自用或散售，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，存在“出口”問(wèn)題。

　　據(jù)了解，國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)多年成熟后，可以賣(mài)給保險(xiǎn)公司或養(yǎng)老基金，由其長(zhǎng)期持有。但國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司目前主要以“自用”名義投資不動(dòng)產(chǎn)，很難起到商業(yè)地產(chǎn)“出口”的角色。

　　養(yǎng)老社區(qū)“圈地”之難

　　在《辦法》所允許的不動(dòng)產(chǎn)投資形式中，養(yǎng)老社區(qū)是另一種重要的投資形式。

　　目前，中國(guó)人壽“一南一北”的養(yǎng)老社區(qū)框架既成，泰康人壽的“泰康之家”已在北京昌平破土。此外，據(jù)知情人士透露，泰康人壽還計(jì)劃在上海崇明島建設(shè)另一家養(yǎng)老社區(qū)。

　　此前中國(guó)人壽董事長(zhǎng)楊超亦在“2010年全球開(kāi)放日”活動(dòng)上表示，養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目社區(qū)屬于項(xiàng)目公司，符合保監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，中國(guó)人壽將進(jìn)一步拓展養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目。目前中國(guó)人壽已在海地購(gòu)置了土地，用于未來(lái)的養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

　　與自建辦公樓所需用地相比，養(yǎng)老社區(qū)占地較大，動(dòng)輒成百上千畝，且對(duì)周邊環(huán)境有相當(dāng)要求。一位保險(xiǎn)公司人士曾表示，建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)選擇的地方，必須要考慮所處的區(qū)域，是否交通便利、地理環(huán)境是否優(yōu)美宜居、醫(yī)院等配套機(jī)構(gòu)是否健全等，在總體上地價(jià)又不能太貴，否則成本過(guò)高。對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，找到位置和價(jià)格都合適的地塊殊不易。

　　險(xiǎn)資開(kāi)閘不動(dòng)產(chǎn)，最讓業(yè)內(nèi)擔(dān)心的是，是否會(huì)出現(xiàn)蜂擁圈地，投資“變味”。地產(chǎn)業(yè)人士指出，保險(xiǎn)公司熱衷于養(yǎng)老地產(chǎn)，可能“醉翁之意不在酒”，重在“圈地”，而非“養(yǎng)老”。養(yǎng)老社區(qū)等項(xiàng)目的地產(chǎn)，是否會(huì)通過(guò)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，從而打破監(jiān)管壁壘？

　　因而有人士建議，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)，還需要在用地性質(zhì)是屬于經(jīng)營(yíng)性的還是非經(jīng)營(yíng)性，是協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛等操作細(xì)節(jié)上，

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