保險公司啟動養(yǎng)老產業(yè)項目 老齡社會催地產轉型
來源：東方早報
發(fā)布時間：2011-04-07 19:22
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［編者按］
2010年12月27日，萬科正式宣布進入老齡化住宅開發(fā)運營領域。與此同時，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、保利、華潤等地產公司先后專門成立養(yǎng)老產業(yè)研究團隊。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養(yǎng)老產業(yè)項目。一時間，各方對于養(yǎng)老產業(yè)的關注度來到了新的高位?！ 》科笤佯B(yǎng)老地產 2010年12月27日，萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動儀式正式舉辦，萬科集團副總裁兼北...
2010年12月27日，萬科正式宣布進入老齡化住宅開發(fā)運營領域。與此同時，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、保利、華潤等地產公司先后專門成立養(yǎng)老產業(yè)研究團隊。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養(yǎng)老產業(yè)項目。一時間，各方對于養(yǎng)老產業(yè)的關注度來到了新的高位。
房企扎堆養(yǎng)老地產
2010年12月27日，萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動儀式正式舉辦，萬科集團副總裁兼北京萬科總經理毛大慶對外表示，“房地產在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時期，人口拐點到來的時候，住宅運營模式將發(fā)生重大變化?！?BR>
他同時透露說，萬科管理層已經意識到，10年以后，萬科如果還領先市場，一定不是靠今天工業(yè)化大批量規(guī)模生產的模式。養(yǎng)老地產的戰(zhàn)略地位，將不亞于工業(yè)化住宅的地位。在萬科內部會議上，萬科總裁郁亮要求萬科北京、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產的成熟運營模式，而利潤率問題，萬科當下并不是很關心。
與此同時，首創(chuàng)、保利、華潤等地產公司以及泰康人壽、中國人壽等保險公司都加入養(yǎng)老住宅這一行業(yè)中。
保利地產副總經理胡在新表示，保利現(xiàn)在正在做研究，未來老年住宅的市場很大，公司很看好這一市場的前景。關于養(yǎng)老地產的發(fā)展戰(zhàn)略，2009年保利年報以及2010年中報中，都有所提及。旅游地產、養(yǎng)老地產以及城市綜合運營等等低風險業(yè)態(tài)，也在其中被定義為保利未來“新的盈利增長點”。
值得注意的是，在國內部分開發(fā)商發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產的商機的同時，資本也聞風而動。其中，2010年12月25日，摯信資本(Trust Bridge Partners)與養(yǎng)老企業(yè)親和源簽訂投資協(xié)議，向后者注資1億元。
摯信資本合伙人李曙君表示，中國養(yǎng)老產業(yè)目前雖然還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產業(yè)的社會需求將迅速增長，在相關經營方式和服務理念更新轉變的帶動下，養(yǎng)老產業(yè)有望實現(xiàn)社會效益與經濟效益的“雙贏”。他強調，摯信資本率先進入中國養(yǎng)老產業(yè)，是一種“長線”投資，也是對中國老年人生活方式的一種投資。他預測五年后隨著第一代獨生子女的父母相繼進入退休年齡，相關養(yǎng)老產業(yè)有望進入“爆發(fā)式”發(fā)展階段。
老齡社會催生地產轉型
其實，中國的老齡人口正呈現(xiàn)急速增長的趨勢。按照世界衛(wèi)生組織的標準，當某國家或地區(qū)60歲以上的老人超過總人口數(shù)的10%時，就步入了老齡化社會。據全國老齡工作委員會辦公室統(tǒng)計發(fā)布的信息，截至2009年年底，全國60歲及以上老年人口已經達到1.67億元，占總人口的12.79%，分別比 2008年凈增725萬元和0.5個百分點。
“到2011年，中國的老齡人口達到13%，到2020年，中國的老齡人口將近30%，來勢迅猛?！敝袊淆g產業(yè)協(xié)會副秘書長鄭衛(wèi)華說。
中國福利研究院院長王振耀相信，這一趨勢比官方數(shù)據公布得更為嚴峻?！爸袊夏耆吮任覀兿胂蟮亩啵彼f，“簡單計算一下各省公布的60歲以上的老人，就會發(fā)現(xiàn)遠遠超過國家統(tǒng)計局公布的1.67億人?！蓖跽褚J為，中國的人口危機將提前到來，1歲到18歲的人口將逐漸下降到1/4以下，中國人未來的養(yǎng)老問題不在遙遠的2020年，就在現(xiàn)在，就在未來幾年。
民政部部長李立國近日表示，城鄉(xiāng)老人家庭中，空巢家庭超過50%，部分大中城市達70%。農村留守老人約4000萬人，占農村老年人口的37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失?！坝捎谖覈淆g化是在‘未富先老’、社會保障制度滯后、單位福利體制解體、城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展不平衡的形勢下發(fā)生的，社會養(yǎng)老服務壓力不斷加重?！崩盍f。在中國1.67億老年人中，80歲以上的高齡老人已超過1899萬人，其中多數(shù)人逐步進入半自理或不能自理狀態(tài)。
全國工商房地產商會會長聶梅生認為，“中國老年人群上升的速度不亞于我們城市化的速度，老年公寓在中國屬于稀缺產品，如何解決這塊剛性需求很重要?！?0歲以上的人群擁有人生最高的財富凈值，他們居家養(yǎng)老的住宅需求正在成為房地產行業(yè)新的轉型領域之一。
養(yǎng)老模式仍待探索
在國外，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式已經被打破，滋生出許多新型的老年生活方式。
以丹麥為例，目前最流行的是自助養(yǎng)老社區(qū)(DIY)。在那里，老人們可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，共同建設屬于他們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農場等，還可共同租用特別的照料服務。 而“以房養(yǎng)老”的模式則在美國得到認同。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己退休后的生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。
此外，異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經先后在西班牙南部開設了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產價格、充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。
反觀中國養(yǎng)老行業(yè)，專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產區(qū)別于其他居住產業(yè)的顯著特點是機構要提供各種滿足老人需求的服務。因此養(yǎng)老地產的任務是兩大類，其一是根據老人的需求和特點設計居住環(huán)境并建設住宅。二是運營和管理養(yǎng)老設施，直接為老年居民服務。中國目前在新的養(yǎng)老機構的建設上，沿襲了其他產業(yè)注意硬件，不注意軟件的弊端。缺乏許多相應服務。同時，即使有限的服務，也普遍存在低質量、相對費用高的情況。
可見，盡管養(yǎng)老地產未來的市場前景很寬廣，但目前仍處于摸索階段，還沒有一個行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，整體市場仍待升級。
毛大慶指出，現(xiàn)在社會上的許多養(yǎng)老機構都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產。萬科現(xiàn)在打造的“活躍長者之家”僅僅是養(yǎng)老地產中的一種形態(tài)，未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運營模式值得探索。有可能會在一些住宅項目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨建造，或租或售。
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