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保險公司啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目 老齡社會催地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

來源：東方早報 發(fā)布時間：2011-04-07 19:22 瀏覽：2700 次
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［編者按］     2010年12月27日，萬科正式宣布進(jìn)入老齡化住宅開發(fā)運營領(lǐng)域。與此同時，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、保利、華潤等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。一時間，各方對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度來到了新的高位?！　》科笤佯B(yǎng)老地產(chǎn)　　2010年12月27日，萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動儀式正式舉辦，萬科集團(tuán)副總裁兼北...

    2010年12月27日，萬科正式宣布進(jìn)入老齡化住宅開發(fā)運營領(lǐng)域。與此同時，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、保利、華潤等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。一時間，各方對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度來到了新的高位。

　　房企扎堆養(yǎng)老地產(chǎn)

　　2010年12月27日，萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動儀式正式舉辦，萬科集團(tuán)副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶對外表示，“房地產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時期，人口拐點到來的時候，住宅運營模式將發(fā)生重大變化。”

　　他同時透露說，萬科管理層已經(jīng)意識到，10年以后，萬科如果還領(lǐng)先市場，一定不是靠今天工業(yè)化大批量規(guī)模生產(chǎn)的模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略地位，將不亞于工業(yè)化住宅的地位。在萬科內(nèi)部會議上，萬科總裁郁亮要求萬科北京、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運營模式，而利潤率問題，萬科當(dāng)下并不是很關(guān)心。

　　與此同時，首創(chuàng)、保利、華潤等地產(chǎn)公司以及泰康人壽、中國人壽等保險公司都加入養(yǎng)老住宅這一行業(yè)中。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示，保利現(xiàn)在正在做研究，未來老年住宅的市場很大，公司很看好這一市場的前景。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，2009年保利年報以及2010年中報中，都有所提及。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運營等等低風(fēng)險業(yè)態(tài)，也在其中被定義為保利未來“新的盈利增長點”。

　　值得注意的是，在國內(nèi)部分開發(fā)商發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)的同時，資本也聞風(fēng)而動。其中，2010年12月25日，摯信資本(Trust Bridge Partners)與養(yǎng)老企業(yè)親和源簽訂投資協(xié)議，向后者注資1億元。

　　摯信資本合伙人李曙君表示，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前雖然還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求將迅速增長，在相關(guān)經(jīng)營方式和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的“雙贏”。他強(qiáng)調(diào)，摯信資本率先進(jìn)入中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，是一種“長線”投資，也是對中國老年人生活方式的一種投資。他預(yù)測五年后隨著第一代獨生子女的父母相繼進(jìn)入退休年齡，相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望進(jìn)入“爆發(fā)式”發(fā)展階段。
 
    老齡社會催生地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

　　其實，中國的老齡人口正呈現(xiàn)急速增長的趨勢。按照世界衛(wèi)生組織的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)某國家或地區(qū)60歲以上的老人超過總?cè)丝跀?shù)的10%時，就步入了老齡化社會。據(jù)全國老齡工作委員會辦公室統(tǒng)計發(fā)布的信息，截至2009年年底，全國60歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到1.67億元，占總?cè)丝诘?2.79%，分別比 2008年凈增725萬元和0.5個百分點。

　　“到2011年，中國的老齡人口達(dá)到13%，到2020年，中國的老齡人口將近30%，來勢迅猛?！敝袊淆g產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長鄭衛(wèi)華說。

　　中國福利研究院院長王振耀相信，這一趨勢比官方數(shù)據(jù)公布得更為嚴(yán)峻?！爸袊夏耆吮任覀兿胂蟮亩?，”他說，“簡單計算一下各省公布的60歲以上的老人，就會發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家統(tǒng)計局公布的1.67億人。”王振耀認(rèn)為，中國的人口危機(jī)將提前到來，1歲到18歲的人口將逐漸下降到1/4以下，中國人未來的養(yǎng)老問題不在遙遠(yuǎn)的2020年，就在現(xiàn)在，就在未來幾年。

　　民政部部長李立國近日表示，城鄉(xiāng)老人家庭中，空巢家庭超過50%，部分大中城市達(dá)70%。農(nóng)村留守老人約4000萬人，占農(nóng)村老年人口的37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失?！坝捎谖覈淆g化是在‘未富先老’、社會保障制度滯后、單位福利體制解體、城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展不平衡的形勢下發(fā)生的，社會養(yǎng)老服務(wù)壓力不斷加重?！崩盍f。在中國1.67億老年人中，80歲以上的高齡老人已超過1899萬人，其中多數(shù)人逐步進(jìn)入半自理或不能自理狀態(tài)。

　　全國工商房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，“中國老年人群上升的速度不亞于我們城市化的速度，老年公寓在中國屬于稀缺產(chǎn)品，如何解決這塊剛性需求很重要。”50歲以上的人群擁有人生最高的財富凈值，他們居家養(yǎng)老的住宅需求正在成為房地產(chǎn)行業(yè)新的轉(zhuǎn)型領(lǐng)域之一。
 
    養(yǎng)老模式仍待探索

　　在國外，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式已經(jīng)被打破，滋生出許多新型的老年生活方式。

　　以丹麥為例，目前最流行的是自助養(yǎng)老社區(qū)(DIY)。在那里，老人們可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農(nóng)場等，還可共同租用特別的照料服務(wù)。 而“以房養(yǎng)老”的模式則在美國得到認(rèn)同。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己退休后的生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。

　　此外，異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價格、充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。

　　反觀中國養(yǎng)老行業(yè)，專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點是機(jī)構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的任務(wù)是兩大類，其一是根據(jù)老人的需求和特點設(shè)計居住環(huán)境并建設(shè)住宅。二是運營和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。中國目前在新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件，不注意軟件的弊端。缺乏許多相應(yīng)服務(wù)。同時，即使有限的服務(wù)，也普遍存在低質(zhì)量、相對費用高的情況。

　　可見，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)未來的市場前景很寬廣，但目前仍處于摸索階段，還沒有一個行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，整體市場仍待升級。

　　毛大慶指出，現(xiàn)在社會上的許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。萬科現(xiàn)在打造的“活躍長者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運營模式值得探索。有可能會在一些住宅項目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨建造，或租或售。

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