平安通過信托進軍地產 險資或涉足保障房建設
來源：財新網-《新世紀》 付濤 李慎 于寧
發(fā)布時間：2011-04-07 19:22
瀏覽：2585 次
關注中民+
［編者按］
開閘后，保險資金將成為方興未艾的商業(yè)地產的接盤者嗎？ 壽險保單存續(xù)期可長達20年，需要有與之相匹配的長期投資。長期以來，由于國內缺乏符合保險公司資金配置的長期債券，而不動產擁有穩(wěn)定且可觀的租金回報，保險公司尤其壽險公司要求放行險資投資不動產的呼聲甚高?！ 斑@個口子早晚得開，最后出來10％的上限，超出了業(yè)界預期，我們原以為只有5％-6％。”仲量聯(lián)行北京研究部...
開閘后，保險資金將成為方興未艾的商業(yè)地產的接盤者嗎？
壽險保單存續(xù)期可長達20年，需要有與之相匹配的長期投資。長期以來，由于國內缺乏符合保險公司資金配置的長期債券，而不動產擁有穩(wěn)定且可觀的租金回報，保險公司尤其壽險公司要求放行險資投資不動產的呼聲甚高。
“這個口子早晚得開，最后出來10％的上限，超出了業(yè)界預期，我們原以為只有5％-6％?！敝倭柯?lián)行北京研究部主管覃曉梅表示。按照《辦法》，險資投資不動產的上限為上季末總資產年的10％。業(yè)界普遍認為，險資在商業(yè)地產和養(yǎng)老地產的機會將凸顯。但樂觀與悲觀的兩極依然存在。
樂觀者認為，國內商業(yè)地產專業(yè)程度低且資產“流動性”不足，險資開閘涌入樓市，很可能扮演商業(yè)地產“救世主”角色。悲觀者則看到，目前國內寫字樓和商場的租金回報率，很難符合保險公司的投資需求，因此短期內險資大量進入商業(yè)地產的可能性不大。
險資頻試水
在2009年10月新《保險法》正式施行之后，各家保險公司在房地產業(yè)開始活躍起來。新《保險法》拓寬了保險公司的投資渠道，允許保險資金在遵循安全性原則下投資不動產。
2009年11月，保監(jiān)會批準泰康人壽保險股份有限公司(下稱泰康人壽)養(yǎng)老社區(qū)投資試點方案，成為保險業(yè)浮出水面的首例養(yǎng)老地產項目；2010年初，泰康人壽投資40億元購置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)預計將于2013年至2014年建成。
2009年底，中國人壽股份有限公司(601628.SH，下稱中國人壽)先后兩次購入遠洋地產(03377.HK)股份，持股比例至24.08％，成為遠洋地產第一大股東。2010年1月，北京市土地整理儲備中心掛牌出讓市場矚目已久的CBD核心區(qū)域“中服地塊”，要求競買人聯(lián)合體中，須有注冊資本不少于50億元的金融機構參與，且金融機構在聯(lián)合體中要絕對控股。這一競買條件招致業(yè)界人士發(fā)出“內定”質疑，后“中服地塊”擱置數月。
中國人壽在養(yǎng)老社區(qū)投資上也步步緊逼。今年全國“兩會”期間，中國人壽董事長楊超透露，初步規(guī)劃構建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超萬畝，計劃總投資約100億元，而南部則有可能落戶海南。
同時，其他保險公司在國內土地拍賣市場浮出水面。2010年2月，太保壽險、泰康人壽聯(lián)合上海房企共同競拍上海外灘新“地王”，最后階段惜敗。
在保險公司內部，地產投資平臺的搭建或重新梳理引人注目。2009年12月，國壽投資控股有限公司(下稱國壽投控)受讓外方力華發(fā)展有限公司(香港) 股份，將旗下北京中保信房地產開發(fā)有限公司(下稱中保信)變?yōu)槿Y子公司，同時，中保信悄然更名為國壽地產。并成為國壽集團的全資子公司，開始了從前臺秘書到建筑師的大舉招聘。
消息人士稱，中國人保亦在搭建專營地產的子公司。中國人保集團董事長吳焰今年3月向媒體透露，中國人保搭建了人保投控和人保資本兩個專業(yè)化投資平臺，形成了相應的市場化團隊，并已經儲備了一定規(guī)模的項目資源。
平安集團則以其擁有平安信托的便利，早已大規(guī)模地涉足房地產投資領域，并培養(yǎng)了一個成熟的不動產投資團隊。截至2010年上半年，平安信托在房地產方面的投資規(guī)模達204億元，并希望年底能做到260億元的規(guī)模。
事實上，國壽地產此前已投資開發(fā)三座北京核心地段的寫字樓：中國人壽大廈、鑫茂大廈、國際金融城A座。這些寫字樓均被視為中國人壽的自用性不動產。事實上，保險公司在保監(jiān)會放閘之前早已涉足商業(yè)地產(主要為寫字樓)，均假“自用”之名而行。中國人保、太保和泰康等保險公司，近年均在一線城市核心地段置下多處寫字樓。
《辦法》明確，保險公司投資購置自用性不動產，應當運用資本金?！掇k法》施行后，業(yè)界認為，保險公司將名正言順地使用保險資金以債權、股權或物權的方式，投資商業(yè)地產項目。
今年9月中旬，平安信托買下成都中匯廣場，被業(yè)內視為新政出臺后的險資投資商業(yè)地產第一單。11月5日，平安信托董事長童愷在平安開放日指出，中匯廣場是平安自用的辦公樓，且用的是平安的資本金購買。他強調，平安仍無險資投資商業(yè)地產的案例。
幾乎同時，泰康人壽在北京市的核心地段中國美術館南側，悄然拿下一塊總建筑面積約6萬平方米的綜合性用地。知情人士稱，這一地塊將建寫字樓、商場和展覽拍賣館等商業(yè)項目。
按照《辦法》，保險公司投資不動產，投資額超過20億元或超過可投資額度20％的，應在協(xié)議簽署后五個工作日內，向中國保監(jiān)會報告。業(yè)界人士向本刊記者透露，目前保監(jiān)會對險資投不動產的審批很嚴格，采取事前報批而非報備方式，“我們也在試探監(jiān)管尺度”。
截至10月底《辦法》實施后，險資投資不動產向保監(jiān)會報告的案例仍屈指可數，上述人士向本刊記者表示，最近一個案例，是平安于約兩周前上報的購買北京一處不動產項目，該交易總金額約45億元，截至本刊記者發(fā)稿，該項目尚未得到保監(jiān)會批復。
空間在哪
在房地產調控的大背景下，險資的開閘尤顯突兀，怎樣避免險資流入禁地，特別是住宅開發(fā)市場？這挑戰(zhàn)著保險公司的投資行為及監(jiān)管層的智慧。
《辦法》規(guī)定，險資不得以股權方式但可以債權方式投向政府土地儲備，此外，禁止險資設立房地產開發(fā)公司，或者投資未上市房地產企業(yè)股權(項目公司除外)，或以投資股票方式控股房地產企業(yè)。
在新規(guī)下，保險公司不得直接做開發(fā)，不能成為上市房地產企業(yè)的大股東，類似中國人壽入主遠洋地產的案例將不會再發(fā)生。但也有“口子”，如可以投項目公司的股權。
仲量聯(lián)行北京投資部董事龐樹東認為，從現(xiàn)有法規(guī)看，險資可以投資自有物業(yè)、商業(yè)物業(yè)(一定比例的股權限制)、一些核心類資產，將來政府可能讓險資介入保障性住房和廉租房的建設開發(fā)。核心資產指開發(fā)風險幾乎為零、具有良好的現(xiàn)金流和未來穩(wěn)定的發(fā)展趨勢、并且在市場上有良好的估值體系、可以去追溯的項目，如北京市CBD的寫字樓。“這符合保險公司的投資偏好，回報穩(wěn)定理性?！饼嫎鋿|表示。
但當下，符合保險公司要求的項目很少。平安信托董事長童愷向本刊記者表示，“現(xiàn)在商業(yè)地產項目不好找，原因是價格太高，距離我們的心理預期高出40％到50％，租金收益率連5％都達不到，因此我們更多的是直接投開發(fā)，而不是購買現(xiàn)成的商業(yè)項目。”他強調，新規(guī)定里，險資也可以投商業(yè)項目開發(fā)，只要不是直接做開發(fā)商就可以。
戴德梁行中國投資部助理董事曹建向本刊記者稱，按照保監(jiān)會公布的保險總資產的10％計算，國內險資約有4500億元的可投資規(guī)模，但目前京滬兩地的商業(yè)地產交易量每年總共約300億元，其他城市約100億元，總量大概400多億元，4500億元的總量以目前速度要十年才能消化。有限的市場空間下，怎樣才能守住險資與住宅開發(fā)市場之間的“防火墻”？
龐樹東認為，“照目前的法規(guī)看，險資是很難去投資住宅開發(fā)的，除了法規(guī)和條例的約束，還有一個重要原因，從長遠和成熟的市場表現(xiàn)來看，住宅開發(fā)并不是保險資金的偏好?！?BR>
但也有人表示擔憂，保險公司動輒數十億購買上千畝土地開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，其實是規(guī)避新規(guī)，變相地介入住宅開發(fā)。業(yè)界有人預計，保監(jiān)會或將針對養(yǎng)老地產圈定行為出臺新規(guī)細則。而最終，保險公司投資的空間，將由其自身行為的規(guī)范程度和監(jiān)管尺度決定。
平安樣本
平安大舉進軍房地產的意圖已很明顯，也因其擁有信托牌照，更具有先行色彩。平安信托董事長童愷在接受本刊記者采訪時指出，目前通過信托平臺所投資的商業(yè)地產，也可用險資置換。2010年上半年，平安信托在房地產方面的投資規(guī)模達204億元，并希望年底能做到260億元的規(guī)模。“我們產品中，真正有價值的業(yè)務是非資本市場的投資，包括房地產、PE和基建投資。”據童愷透露，平安信托的稅后利潤相當于其管理資產總額的0.5％-1％，而房地產類的信托產品則能帶來高達2％的費率。
童愷并不否認，平安將用完保監(jiān)會允許總資產10％投資商業(yè)地產的比例上限。平安保險三季報顯示，其總資產為10991億元，由此其投資商業(yè)地產的總額可達1099億元。
險資對房地產的興趣正濃，盛富資本董事總經理黃立沖卻不太樂觀。他認為，炒商業(yè)地產“風險要大得多，其物業(yè)管理費每平方米可高達20元，是一筆巨額支出”。
童愷則認為，只要投資保守，問題不大。是否投資一個商業(yè)地產項目，平安信托看兩個數據：租金和出租率。他稱，在中國市場，很多別的基金可能主要靠資產升值獲得回報，但平安則要求，如果物業(yè)投資整體回報率10％的話，租金回報必須占到6％，資產升值只占4％。
這種回報結構的要求導致平安信托很難收購現(xiàn)成的商業(yè)地產項目，比如上海租金回報普遍很低，主要靠升值賺錢。當時，由于市場上租金回報普遍是4％到5％，而平安信托要求6％到7％，因此市場的項目價格普遍高出其預期40％到50％。
因此，童愷告訴本刊記者，平安信托更傾向于直接投資開發(fā)項目，而不是現(xiàn)成的商業(yè)物業(yè)。“據保監(jiān)會新政，險資也可以投商業(yè)項目開發(fā)，只要不是直接做開發(fā)商就行?！?BR>
對于投資風險，童愷坦誠平安信托一直在做壓力測試。他表示，一般房地產投資失敗不是因為資產價格下跌，而是因為投資者杠桿率太高、流動性出了問題需要斬倉?！耙驗榉康禺a是周期性很強的行業(yè)，只要守得住，就不會有太差的結果?！倍揽勘澈蟮募瘓F力量，流動性在平安信托應不是問題。
泰康探索
與平安不同，泰康人壽自2006年起另辟蹊徑培育養(yǎng)老社區(qū)，在四年多時間里，其投資養(yǎng)老社區(qū)的平臺發(fā)生了變化，但掘金養(yǎng)老社區(qū)的決心漸趨明朗。
2008年12月，弘泰老齡產業(yè)投資管理有限責任公司(下稱弘泰老齡)在北京市昌平區(qū)成立，弘泰老齡的法人代表
【免責聲明】本站部分新聞類資源信息為互聯(lián)網收集而來，如內容侵犯了您的版權，請盡快與我們取得聯(lián)系，我們會及時刪除侵權內容，謝謝合作！
【下一篇】物價飛漲 加息有利于保險股
【上一篇】網上車險的四大黃金價值
預約成功
{item.des}